Bilanz: PROJECT REALE WERTE Fonds 12 geschlossene Investment GmbH & Co. KG – Bilanzergebnis von über 900.000 Euro Miese

Zugegeben, die Bilanz des Unternehmens, das wir Wolfgang Dippold zurechnen, ist eine Bilanz die wir so nicht erwartet hatten, Fast 1- Million Euro als Negatives-Jahresergebnis weist die Bianz aus. Man darf sich auch die Frage stellen, wie dann die Bilanz aussehen würde, wenn man nicht eine Neubewertung der Investments (Immobilien) vorgenommen hätte. Solche Neubewertungen sind aus unserer Sicht auch gefährlich. Die „hübschen eine Bilanz zwar auf“, aber ob man dann letztlich auch den „aufgehübschten Preis“ bei einer Verwertung der Immobilie auf dem Markt bekommt, das ist dann eine 2.te Frage. Viele andere Unternehmen mussten dann zu einem späteren Zeitpunkt  oftmals eine „Wertberichtigungen“ vornehmen.

PROJECT REALE WERTE Fonds 12 geschlossene Investment GmbH & Co. KG

Bamberg

Jahresbericht zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Gliederung

I

Jahresbilanz zum 31. Dezember 2015

II

Gewinn- und Verlustrechnung zum 31. Dezember 2015

III

Anhang zum 31. Dezember 2015 (Immobilienaufstellung)

IV

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015

V

Bilanzeid

VI

Wiedergabe des Vermerks des Abschlussprüfers

I Jahresbilanz zum 31. Dezember 2015

Aktiva

  Geschäftsjahr Vorjahr
Investmentanlagevermögen EUR EUR EUR in % EUR in %
1. Beteiligungen 76.227.067,92 99,83 75.156.395,73 99,60
2. Barmittel und Barmitteläquivalente
a) Täglich verfügbare Bankguthaben 131.349,59 0,17 301.261,23 0,40
76.358.417,51 100,00 75.457.656,96 100,00

Passiva

1. Rückstellungen 110.070,00 0,14 60.477,00 0,08
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
a) aus anderen Lieferungen und Leistungen 262.176,58 0,34 121.062,57 0,16
3. Sonstige Verbindlichkeiten
a) Gegenüber Gesellschaftern 26.973,60 0,04 47.328,88 0,06
4. Eigenkapital
a) Kapitalanteile 68.047.724,04 89,12 72.888.403,73 96,60
b) Nicht realisierte Gewinne aus Neubewertung 7.911.473,29 10,36 2.340.384,78 3,10
75.959.197,33 99,48 75.228.788,51 99,70
76.358.417,51 100,00 75.457.656,96 100,00

II Gewinn- und Verlustrechnung zum 31. Dezember 2015

Geschäftsjahr Vorjahr
Investmenttätigkeit EUR EUR
1. Erträge
a) Sonstige betriebliche Erträge 1.569,00 8,56
Summe der Erträge 1.569,00 8,56
2. Aufwendungen
a) Verwaltungsvergütung 582.629,88 973.144,33
b) Verwahrstellenvergütung 65.006,73 23.200,00
c) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten 22.863,40 15.277,00
d) Sonstige Aufwendungen 307.539,62 5.580.999,51
Summe der Aufwendungen 978.039,63 6.592.620,84
3. Ordentlicher Nettoertrag – 976.470,63 – 6.592.612,28
4. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres – 976.470,63 – 6.592.612,28
5. Zeitwertänderung
a) Erträge aus der Neubewertung 5.571.088,51 2.340.384,78
Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres 5.571.088,51 2.340.384,78
6. Ergebnis des Geschäftsjahres 4.594.617,88 – 4.252.227,50

III Anhang zum 31. Dezember 2015

A. ALLGEMEINE ANGABEN

Der Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Gliederungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) in Verbindung mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und in Verbindung mit der Verordnung über Inhalt, Umfang und Darstellung der Rechnungslegung von Sondervermögen, Investmentaktiengesellschaften und Investmentkommanditgesellschaften sowie über die Bewertung der zu dem Investmentvermögen gehörenden Vermögensgegenstände (KARBV) aufgestellt.

Die PROJECT REALE WERTE Fonds 12 geschlossene Investment GmbH & Co. KG (>die Gesellschaft<) ist eine geschlossene Investmentkommanditgesellschaft nach § 1 Absatz 5 KAGB.

I. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss wurde nach den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der Vorschriften des KAGB und der KARBV aufgestellt.

Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen dem Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind.

Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.

Das KAGB schreibt in den §§ 271 ff. i. V. m. §§ 168 ff. ein eigenes Bewertungsverfahren für die Anteile einer Investmentgesellschaft vor. Die gesetzlichen Vorschriften werden flankiert durch Art. 19 ff. der Level 2-AIFM-DVO und konkretisiert durch die Kapitalanlage Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (>KARBV<) der BaFin. Die Gesellschaft investiert mittelbar über eine Beteiligungsgesellschaft, von der sie 100 % der Anteile hält, in verschiedene Objektgesellschaften, in denen die Projektentwicklungen durchgeführt werden.

Entsprechend der Investmentstruktur findet eine Bewertung von Vermögensgegenständen auf folgenden Ebenen statt:

Unbebautes Grundstück

Immobilienentwicklungs-Beteiligungsgesellschaft (Objektgesellschaft)

Beteiligungsgesellschaft

Fondsgesellschaft

Die angewendeten Bewertungsmodelle sind in der ›Richtlinie über die Bewertungsgrundsätze, -verfahren und -methoden der PROJECT Investment AG (KVG) – Bewertungs-Richtlinie‹ dargestellt.

Die Bewertungsrichtlinie regelt, dass der Verkehrswert für Vermögensgegenstände, welche nicht zum Handel an einer Börse noch an einem anderen Markt zugelassen sind, zu dem Wert anzusetzen sind welcher von sachverständigen, vertragswilligen und unabhängigen Geschäftspartnern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Grunde gelegt würde.

Die Bewertungsrichtlinie unterscheidet grundsätzlich zwischen der Bewertung von bebauten sowie unbebauten Grundstücken auf der einen Seite sowie der Unternehmensbewertung auf der anderen Seite. Die Unterscheidung in zwei unterschiedliche Bewertungsmodelle vor und nach Baubeginn ist zweckmäßig und sachgerecht, da hierdurch der Projektentwicklungscharakter sowie die unternehmerische Wertschöpfung ab Baubeginn abgebildet werden.

Bei der Ermittlung des Wertes von Grundstücken wird der Wert des Baugrundstückes bis zum Beginn der Baumaßnahme nach den § 271 Abs. 1 KAGB i.V.m § 30 II Nr. 3 KARBV bestimmt. Vor Baubeginn ist laut § 30 II Nr. 3 KARBV das Grundstück so zu bewerten, dass ein möglicher Abverkauf am Markt dargestellt wird und es nicht zur Baurealisierung kommt. Deshalb werden z. B. Anschaffungsnebenkosten des Grundstückserwerbes nicht berücksichtigt. Es dürfen jedoch Gebühren, welche als Bezugsgröße das Objektverkaufsvolumen haben, als sonstiger Vermögensgegenstand aktiviert werden, sofern diese im Fall des Verkaufs und Nicht-Realisation des Projektes zurückvergütet werden müssen. Der auf dieser Grundlage angepasste Vermögenswert der Objektgesellschaft wird entsprechend der Beteiligungsquote bei der Beteiligungsgesellschaft berücksichtigt.

Nach Baubeginn leitet sich der Wert der Objektgesellschaft aus der Kosten- und Ertragsprognose für die Immobilienerrichtung bzw. den -verkauf ab und wird durch ein entsprechendes Kapitalisierungsverfahren der betreffenden Cash-Flows auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft ermittelt (i. S. d. § 32 KARBV). Als Basiszinssatz wird die Rendite von Bundeswertpapieren mit 2-jähriger Restlaufzeit angesetzt. Als Marktrisikoprämie wird 7,0 % zugeschlagen. Der Betafaktor als Maß für das unternehmerische Risiko kommt mit 1,0 zur Anwendung. Je nach Bauten- und Vertriebsstand der Projekte kommt es zu weiteren Zu- bzw. Abschlägen.

Da im Falle der durch die Fonds realisierten Projektentwicklungen die Dauer der einzelnen Projekte bis zu deren Abschluss sehr kurz ist, können die Risiken der Projektentwicklung nicht nur durch die Anpassung des Kapitalisierungszinssatzes dargestellt werden. Hier ist insbesondere eine Anpassung der Cash Flows der Projekte in Abhängigkeit vom Bautenstand zu berücksichtigen.

Einzelne Positionen wurden wie folgt bewertet:

1. Beteiligungen

Die Beteiligungen werden mit dem sich aus der Vermögensaufstellung nach § 271 Abs. 3 KAGB ergebenden Wert angesetzt. In dieser Vermögensaufstellung werden die Beteiligungen an den Objektgesellschaften gemäß der oben beschriebenen Bewertungsmethode angesetzt und weitere im Fall der Nichtprojektrealisierung rückforderbare Vergütungen vor Baubeginn als sonstiger Vermögensgegenstand erfasst. Die übrigen Vermögensgegenstände und Schulden werden mit Ihren Werten aus dem geprüften Jahresabschluss (HGB-Bewertung) angesetzt.

2. Barmittel

Die Barmittel und Barmitteläquivalente wurden grundsätzlich mit dem Nennbetrag angesetzt.

3. Forderungen

Die Forderungen wurden grundsätzlich mit dem Nennbetrag angesetzt.

4. Rückstellungen

Rückstellungen wurden zum nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag ermittelt. Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Aufgrund der Restlaufzeit der Verpflichtungen von weniger als einem Jahr erfolgte keine Abzinsung. Die Schätzung der notwendigen Erfüllungsbeträge erfolgte auf Basis von Steuerberechnungen, vorliegenden Vereinbarungen, Erfahrungen vergangener Geschäftsjahre sowie anderer unternehmensinterner Unterlagen.

5. Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag ausgewiesen.

B. ERLÄUTERUNGEN ZU EINZELNEN POSTEN DER BILANZ UND DER GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Die Beteiligungen betreffen die 100 % Tochtergesellschaft, über welche mittelbar die Immobilienbeteiligungen eingegangen werden. Zu weiteren Einzelheiten wird auf den beigefügten Anlagespiegel verwiesen.

Alle Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betreffen vollständig Verbindlichkeiten gegenüber verbundene Unternehmen.

Das gezeichnete Kommanditkapital in Höhe von 90.669.585,15 EUR ist voll eingezahlt; dem stehen kumulierte Entnahmen in Höhe von 8.688.649,01 EUR gegenüber. Das Kommanditkapital beinhaltet neben den Hafteinlagen der Kommanditisten die Einlagen der als Treugeber beteiligten Anleger, denen der Gesellschaftsvertrag im Innenverhältnis eine den Kommanditisten vergleichbare Rechtsstellung einräumt. Die Entwicklung der Kapitalkonten ist der beigefügten Kapitalkontenentwicklung zu entnehmen.

Die Vermögensgegenstände, die der Gesellschaft gehören, sind nicht Gegenstand von Rechten Dritter.

Die Verwaltungsvergütungen betreffen mit 582.629,88 EUR laufende Verwaltungsgebühren.

Die sonstigen Aufwendungen beinhalten:

Provisionsanspruch 213.624,09 EUR
Treuhandschaft/Mittelverwendungskontrolle 53.947,21 EUR
Buchführungskosten 9.996,00 EUR
Haftungsvergütung 5.950,00 EUR
Sonstige Aufwendungen 24.022,32 EUR
Summe 307.539,62 EUR

Die vergleichende Dreijahresübersicht gemäß § 14 KARBV, 101 I Satz 3 Nr. 6 KAGB stellt sich wie folgt dar:

31.12.2015 31.12.2014 31.12.2013
EUR EUR EUR
Wert des Investmentvermögens 75.959.197,33 75.228.788,51 47.340.787,71

Zu einem möglichen Anteilswert und der Wertentwicklung pro Anteil siehe unter D. Sonstige Pflichtangaben.

C. VERWENDUNGS- UND ENTWICKLUNGSRECHNUNG

Verwendungsrechnung

1. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres – 976.470,63 EUR
2. Belastung auf Kapitalkonten 976.470,63 EUR
3. Bilanzgewinn 0,00 EUR

Entwicklungsrechnung

I. Wert des Eigenkapitals am Beginn des Geschäftsjahres 75.228.788,51 EUR
1. Zwischenentnahmen – 3.864.209,06 EUR
2. Mittelzuflüsse (netto)
a) Mittelzuflüsse aus Gesellschaftereintritten 0,00 EUR
b) eingeforderte Gesellschaftereinlagen 0,00 EUR
3. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres – 976.470,63 EUR
4. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 5.571.088,51 EUR
II. Wert des Eigenkapitals am Ende des Geschäftsjahres 75.959.197,33 EUR

D. SONSTIGE PFLICHTANGABEN

Beteiligungsgesellschaft

Die PROJECT REALE WERTE Fonds 12 geschlossene Investment GmbH & Co. KG investiert mittelbar über eine Beteiligungsgesellschaft in Immobilienentwicklungen. Die Beteiligungsgesellschaft:

1.

PROJECT RW 12 Beteiligungs GmbH & Co. KG, mit dem Sitz in der Kirschäckerstraße 25,96052 Bamberg

2.

Kommanditkapital zum 31. Dezember 2015: Die Gesellschaft hält seit der Gründung (28. Oktober 2011) 100 % der Anteile. Das eingezahlte Kommanditkapital wurde konzeptionsbedingt verringert und beträgt zum Bilanzstichtag 68.340.000,00 EUR.

3.

Verkehrswert der Beteiligung: 76.227.067,92 EUR

Gesamtkostenquote

Für das Geschäftsjahr 2015 beträgt die Gesamtkostenquote 1,29 % (Vorjahr: 10,76 %). Die Gesamtkostenquote errechnet sich aus den Kosten der Gesellschaft im Verhältnis zum durchschnittlichen Fondsvermögen (Net-Asset-Value) innerhalb des Geschäftsjahres. Der durchschnittliche Net-Asset-Value errechnet sich aus dem Mittelwert des Stichtags Fondsvermögen des laufenden Geschäftsjahres und des Vorjahres.

Im Vorjahr befand sich der AIF noch in der Platzierungsphase. Während der Platzierungsphase ergibt sich die Gesamtkostenquote aus einem niedrigeren durchschnittlichen Net-Asset-Value (langsam ansteigend in der Platzierungsphase) und den Einmaleffekten der Initialkosten während der Platzierungsphase des AIF. Das Konzept der Gesellschaft sieht bei nahezu unveränderten laufenden Kosten und einem ansteigenden Net-Asset-Value eine abfallende Gesamtkostenquote vor.

Pauschalgebühren und Rückvergütungen

Die Gesellschaft hat keine Pauschalgebühren vereinbart mit Ausnahme der Vergütung für die Führung des Rechnungswesens, welche an die PROJECT Investment AG mit einem monatlichen Betrag in Höhe von 700,00 EUR zzgl. Umsatzsteuer abgegolten wird und die jährliche Haftungsvergütung von 5.000,00 EUR zzgl. Umsatzsteuer. Der PROJECT Investment AG als Kapitalverwaltungsgesellschaft der Gesellschaft fließen keine Rückvergütungen der aus dem Gesellschaftsvermögen an die Verwahr-stelle oder an Dritte geleisteten Vergütungen oder Aufwendungserstattungen zu.

Es fließt kein wesentlicher Teil der Vergütung an die Kapitalverwaltungsgesellschaft an Vermittler von Kommanditanteilen der Gesellschaft.

Anzahl und Wert umlaufender Anteile

Die Gesellschaft hat ein Zeichnungsvolumen von 90.667.585,15 EUR mit 2.796 Anlegern mit 3.054 Zeichnungen. Der Ausgabepreis für einen Anleger entspricht der Summe aus seinem gezeichneten Kommanditkapital und dem Ausgabeaufschlag. Das gezeichnete Kommanditkapital beträgt mindestens 10.000 EUR. Höhere Beteiligungen sollen jeweils durch 500 ohne Rest teilbar sein. Die Zahlung des gezeichneten Kommanditkapitals erfolgt als Einmalzahlung zuzüglich eines Ausgabeaufschlags. Es gibt keine im Umlauf befindlichen Anteile der Gesellschaft. Die Gesellschaft hat keinen Wert für einen Anteil, da jede Beteiligung individuell zu behandeln ist und die Gewinnverteilung am maßgeblichen Kapital berechnet wird. Dadurch hat jede Beteiligung unabhängig von dem gezeichneten Kapital einen individuellen Wert. Um trotzdem einen Anteilswert als allgemeingültige Orientierung darzustellen, wird zur vereinfachten Darstellung der Wert des Investmentvermögens ins Verhältnis zum maßgeblichen Kapitalanteil gesetzt. Der maßgebliche Kapitalanteil ist das eingezahlte Kapital unter Berücksichtigung von Entnahmen und Ergebnisvorträgen. Bei Ansatz dieses Wertes, der auch für die Gewinnverteilung maßgeblich ist, ergibt sich ein Faktor von 1,10.

Unter Berücksichtigung der dargestellten Vorgehensweise, ergibt sich folgende Dreijahresübersicht bezüglich der Wertentwicklung pro Anteil:

31.12.2015 31.12.2014 31.12.2013
Wertentwicklung pro Anteil 1,10 1,02 0,97

Sonstige Informationspflichten

Die Gesellschaft besitzt keine Vermögensgegenstände, die schwer liquidierbar sind und für die deshalb besondere Regelungen gelten.

Das Liquiditätsmanagement der Gesellschaft hat sich im Geschäftsjahr nicht verändert.

Zum aktuellen Risikoprofil und dem Risikomanagementsystem wird auf den Lagebericht verwiesen.

Angaben zu mittelbaren Immobilien (Immobilienübersicht)

Die PROJECT RW 12 Beteiligungs GmbH & Co. KG ist an folgenden Objektgesellschaften beteiligt:

Objekt 1
Name der Immobiliengesellschaft Sitz der Immobiliengesellschaft Straße und Hausnummer Ort Gesellschafts- kapital
(in TEUR)
Beteiligungs- quote Zeitpunkt des Erwerbs
PROJECT PW Badstr. 40 Fürth GmbH & Co. KG Nürnberg Badstraße 40 Fürth 2.876 44,05 % 2014
PROJECT PW Bargteheider Str. 138 Hamburg GmbH & Co. KG Nürnberg Bargteheider Straße 138 Hamburg 1.524 26,39 % 2015
PROJECT PW Berner Str. 9 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Berner Straße 9 Berlin 4.990 4,71 % 2015
PROJECT PW Brabandstr. 51 Hamburg GmbH & Co. KG Nürnberg Brabandstraße 51 Hamburg 729 18,11 % 2012
PROJECT PW Brandenburgische Str. 10-12 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Brandenburgische Straße 10-12 Berlin 80 12,50 % 2012
PROJECT PW Curtiusstr. 28-34 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Curtiusstraße 28-34 Berlin 7.956 45,02 % 2012
PROJECT PW Delsenbachweg 20 Nürnberg GmbH & Co. KG Nürnberg Delsenbachweg 20 Nürnberg 1.685 45,40 % 2014
PROJECT PW Diestelstr. 30 Hamburg GmbH & Co. KG Nürnberg Diestelstraße 30/30 a Hamburg 5.907 55,93 % 2012
PROJECT PW Durlacher Str. 5 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Durlacher Straße 5 Berlin 15.510 43,01 % 2013
PROJECT PW Einbecker Str. 74 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Einbecker Straße 74 Berlin 4.764 10,71 % 2015
PROJECT PW Eisenacher Str. 41 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Eisenacher Straße 41 Berlin 3.008 11,20 % 2015
PROJECT PW Euckenstr. 27 München GmbH & Co. KG Nürnberg Euckenstraße 27 München 8.594 67,58 % 2013
PROJECT PW Finckensteinallee 137-139 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Finckensteinallee 137-139 Berlin 442 13,59 % 2012
PROJECT PG Franz-Ehrlich-Str. Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Franz Ehrlich Straße, Ernst-Augustin-Straße Berlin 5.907 30,90 % 2014
PROJECT PW Friedrich-Ebert-Str. 4 Hamburg GmbH & Co. KG Nürnberg Friedrich-Ebert- Straße 4-4 b Hamburg 3.764 34,86 % 2014
PROJECT PW Fuchstanzstr. 30 Frankfurt GmbH & Co. KG Nürnberg Fuchstanzstraße 30 Frankfurt am Main 1.704 43,29 % 2014
PROJECT PW Görzerstr. 99 München GmbH & Co. KG Nürnberg Görzer Straße 99 München 3.849 64,17 % 2013
PROJECT PW Goslarer Ufer 1-5 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Goslarer Ufer 1-5 Berlin 11.985 21,91 % 2012
PROJECT PW Hasengartenstr. 19 a Wiesbaden GmbH & Co. KG Nürnberg Hasengarten 19 a Wiesbaden 4.269 45,02 % 2013
PROJECT PW Hechtseestr. 62 München GmbH & Co. KG Nürnberg Hechtseestraße 62 München 4.270 68,54 % 2013
PROJECT PW Herrnstr. 45 Fürth GmbH & Co. KG Nürnberg Herrnstraße 45 Fürth 4.548 11,79 % 2012
PROJECT PW Heschredder 7 Hamburg GmbH & Co. KG Nürnberg Heschredder 7 Hamburg 4.392 57,63 % 2013
PROJECT PW Hugo-Cassirer-Str. Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Hugo-Cassirer Straße/An der Havelspitze Berlin 3.790 26,78 % 2014
PROJECT PW Kalbacher Hauptstr. 37 Frankfurt GmbH & Co. KG Nürnberg Kalbacher Hauptstraße 37 Frankfurt am Main 2.797 18,95 % 2014
PROJECT PW Marienfelder Allee 27-29 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Marienfelder Allee 27-29 Berlin 2.042 29,39 % 2015
PROJECT PW Mertensstr. 13 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Mertensstraße 13 Berlin 2.467 16,78 % 2015
PROJECT PW Rothenburger Str. 465 Nürnberg GmbH & Co. KG Nürnberg Rothenburger Straße 465 Nürnberg 2.366 18,22 % 2014
PROJECT PW Rungestr. 21 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Rungestraße 21 Berlin 17.222 31,13 % 2012
PROJECT PW Sundgauer Str. Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Sundgauer Straße/Schlettstadter Straße Berlin 15.511 59,43 % 2012
PROJECT PW Schorlachstr. 1 Erlangen GmbH & Co. KG Nürnberg Schorlachstraße 1 Erlangen 1.667 6,60 % 2015
PROJECT PW Sellhopsweg 3-11 Hamburg GmbH & Co. KG Nürnberg Sellhopsweg 3-11 Hamburg 6.716 8,85 % 2014
PROJECT PW Semmelweisstr. 41-47 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Semmelweisstraße 41-47 Berlin 4.070 6,09 % 2015
PROJECT PW Sylter Str. Wiesbaden GmbH & Co. KG Nürnberg Sylter Straße/Juister Straße 1-11 Wiesbaden 5.785 31,47 % 2012
PROJECT PW Thomas-Mann-Str. 33 Hamburg GmbH & Co. KG Nürnberg Thomas-Mann- Straße 33 Hamburg 2.889 20,60 % 2015
PROJECT PW Von-Kahr-Str. 31 München GmbH & Co. KG Nürnberg Von-Kahr-Straße 31 München 63 19,20 % 2012
PROJECT PW Walddörferstr. 292-296 GmbH & Co. KG Nürnberg Walddörferstraße 292-296 Hamburg 3.731 48,92 % 2013
PROJECT PW Walkmühltalanlage 2 Wiesbaden GmbH & Co. KG Nürnberg Walkmühltalanlagen 2 Wiesbaden 2.720 32,33 % 2013
PROJECT PW Wilhelmshavener Str. 10 Nürnberg GmbH & Co. KG Nürnberg Wilhelmshavener Straße 10 Nürnberg 12.189 11,63 % 2012

1 rechtlicher Beitritt zur Gesellschaft

Die einzelnen Beteiligungen stellen sich wie folgt dar:

Lage Größe Art Erwerbsjahr Kaufpreis Nebenkosten der Anschaffung
(m 2) (in TEUR) (in TEUR)
Badstraße 40, Fürth 2.229 WI* 2014 1.150 55
Bargteheider Straße 138, Hamburg 1.183 WI* 2015 900 117
Berner Straße 9, Berlin 9.568 WI* 2015 3.500 480
Brabandstraße 51, Hamburg 1.471 WI* 2012 1.700 193
Brandenburgische Straße 10-12, Berlin 1.923 WI* 2012 725 88
Curtiusstraße 28-34, Berlin 9.528 WI* 2011 2.750 306
Delsenbachweg 20, Nürnberg 1.272 WI* 2014 760 41
Diestelstraße 30/30 a Hamburg 9.702 WI* 2012 3.650 389
Durlacher Straße 5, Berlin 7.661 WI*/GI* 2013 7.600 965
Einbecker Straße 74, Berlin 7.727 WI* 2015 3.100 295
Eisenacher Straße Berlin 594 WI*/GI* 2015 2.310 263
Euckenstraße 24, München 1.300 WI* 2013 4.800 300
Finckensteinallee 137-139,Berlin 5.884 WI* 2011 1.600 183
Franz Ehrlich Straße, Ernst-Augustin-Straße, Berlin 8.833 GI* 2014 2.120 127
Friedrich-Ebert-Straße 4-4 b, Hamburg 2.621 WI* 2014 2.750 219
Fuchstanzstraße 30, Frankfurt am Main 1.397 WI*/GI* 2014 720 88
Görzer Straße 99, München 887 WI* 2013 2.400 148
Goslarer Ufer 1-5, Berlin 5.995 WI* 2009 3.624 461
Hasengarten 19 a, Wiesbaden 2.330 WI* 2013 2.200 228
Hechtseestraße 62, München 2.800 WI* 2013 3.951 163
Herrnstraße 45, Fürth 7.720 WI* 2010 2.803 102
Heschredder 7, Hambur 1.802 WI* 2013 2.450 238
Hugo-Cassire Straße An der Havelspitze, Berlin 2.635 WI* 2014 2.100 217
Kalbacher Hauptstraße 37, Frankfurt am Main 1.790 WI */GI * 2014 889 66
Marienfelder Allee 27-29, Berlin 2.478 WI * 2015 1.125 156
Mertensstraße 13, Berlin 7.477 WI * 2015 1.370 159
Rothenburger Straße, 465 Nürnberg 3.566 WI * 2014 1.067 96
Rungestraße 21, Berlin 3.905 WI * 2012 7.500 867
Sundgauer Straße/Schlettstadter Straße, Berlin 18.950 WI * 2012 8.500 1.053
Schorlachstraße 1, Erlangen 2.230 WI * 2015 1.185 50
Sellhopsweg 3-11, Hamburg 8.997 WI * 2014 4.850 512
Semmelweisstraße 41-47, Berlin 10.504 WI * 2015 2.398 246
Sylter Straße/Juister Straße 1-11, Wiesbaden 4.441 WI * 2012 1.776 219
Thomas-Mann-Straße 33, Hamburg 2.747 WI * 2015 2.000 243
Von-Kahr-Straße 31, Münche 2.243 WI * 2011 2.370 202
Walddörferstraße 292-296 Hamburg 1.653 WI * 2013 1.900 222
Walkmühltalanlagen 2, Wiesbaden 1.595 WI * 2013 1.175 105
Wilhelmshavener Straße, Nürnberg 12.730 WI */GI * 2012 5.100 285
Lage Projektart Projektstatus Gebäude-nutzfläche Projekt- verkaufs-volumen
(m 2) Verkaufs-beginn Baubeginn (in TEUR)
Badstraße 40, Fürth Neubau im Verkauf 2.525 Jan. 2015 2016 10.764
Bargteheider Straße 138, Hamburg Neubau Eingekauft und in Planung 1.265 2016 2016 6.072
Berner Straße 9, Berlin Neubau Eingekauft und in Planung 5.304 2016 2016 23.226
Brabandstraße 51, Hamburg Neubau in Bau und Verkauf 974 Jun. 2014 Okt. 2014 6.588
Brandenburgische Straße 10-12, Berlin Neubau in Bau und Verkauf 1.866 Sep. 2013 Mär. 2014 7.807
Curtiusstraße 28-34, Berlin Neubau in Bau und Verkauf 6.188 Nov. 2014 Mai. 2015 28.816
Delsenbachweg 20, Nürnberg Neubau in Bau und Verkauf 1.052 Okt. 2014 Mär. 2015 4.726
Diestelstraße 30/30 a Hamburg Neubau im Verkauf 2.434 Mai. 2015 2016 13.926
Durlacher Straße 5, Berlin Neubau im Verkauf 20.093 Feb. 2015 2016 97.035
Einbecker Straße 74, Berlin Neubau Eingekauft und in Planung 8.323 2016 2016 35.145
Eisenacher Straße Berlin Neubau Eingekauft und in Planung 1.815 2016 2016 10.154
Euckenstraße 24, München Neubau in Bau und Verkauf 2.234 Sep. 2014 Jun. 2015 15.752
Finckensteinallee 137-139,Berlin Neubau in Bau und Verkauf 2.206 Jan. 2013 Aug. 2013 9.758
Franz Ehrlich Straße, Ernst-Augustin-Straße, Berlin Neubau Eingekauft und in Planung 17.001 2016 2016 57.936
Friedrich-Ebert-Straße 4-4 b, Hamburg Neubau Eingekauft und in Planung 2.926 2016 2016 14.296
Fuchstanzstraße 30, Frankfurt am Main Neubau im Verkauf 1.093 Jul. 2015 2016 5.423
Görzer Straße 99, München Neubau in Bau und Verkauf 1.337 Jun. 2014 Aug. 2015 8.305
Goslarer Ufer 1-5, Berlin Neubau in Bau und Verkauf 9.486 Mär. 2013 Sep. 2014 46.816
Hasengarten 19 a, Wiesbaden Neubau in Bau und Verkauf 2.602 Nov. 2014 Okt. 2015 11.725
Hechtseestraße 62, München Neubau in Bau und Verkauf 2.126 Jul. 2014 Dez. 2014 14.874
Herrnstraße 45, Fürth Neubau in Bau und Verkauf 9.563 Apr. 2012 Feb. 2013 36.707
Heschredder 7, Hambur Neubau in Bau und Verkauf 2.303 Nov. 2014 Jul. 2015 12.122
Hugo-Cassire Straße An der Havelspitze, Berlin Neubau Eingekauft und in Planung 5.832 2016 2016 25.084
Kalbacher Hauptstraße 37, Frankfurt am Main Neubau in Bau und Verkauf 1.481 Mär. 2015 Okt. 2015 6.430
Marienfelder Allee 27-29, Berlin Neubau Eingekauft und in Planung 2.634 2016 2016 10.422
Mertensstraße 13, Berlin Neubau Eingekauft und in Planung 5.374 2016 2016 18.592
Rothenburger Straße, 465 Nürnberg Neubau im Verkauf 2.412 Mai. 2015 2016 10.485
Rungestraße 21, Berlin Neubau in Bau und Verkauf 11.196 Nov. 2013 Sep. 2013 58.170
Sundgauer Straße/Schlettstadter Straße, Berlin Neubau in Bau und Verkauf 9.969 Feb. 2014 Nov. 2014 56.591
Schorlachstraße 1, Erlangen Neubau Eingekauft und in Planung 1.504 2016 2016 7.232
Sellhopsweg 3-11, Hamburg Neubau Eingekauft und in Planung 5.320 2016 2016 23.003
Semmelweisstraße 41-47, Berlin Neubau Eingekauft und in Planung 6.560 2016 2016 27.008
Sylter Straße/Juister Straße 1-11, Wiesbaden Neubau in Bau und Verkauf 4.297 Jun. 2014 Jul. 2015 17.722
Thomas-Mann-Straße 33, Hamburg Neubau Eingekauft und in Planung 2.818 2016 2016 13.312
Von-Kahr-Straße 31, Münche Neubau in Bau und Verkauf 1.799 Jan. 2014 Jul. 2014 11.112
Walddörferstraße 292-296 Hamburg Neubau im Verkauf 2.272 Feb. 2015 2016 11.314
Walkmühltalanlagen 2, Wiesbaden Neubau im Verkauf 1.454 Feb. 2015 2016 7.151
Wilhelmshavener Straße, Nürnberg Neubau in Bau und Verkauf 11.332 Dez. 2014 Okt. 2015 53.865
Lage Verkaufs- Bauten- Verkehrswert Grundstück anteiliger Verkehrs wert anteiliger Verkehrswert nach DCF Projekt-fertig- stellung
stand stand (in TEUR) (in TEUR) (in TEUR)
Badstraße 40, Fürth 30 % 1.100 999 2017
Bargteheider Straße 138, Hamburg 970 340 2017
Berner Straße 9, Berlin 3.730 207 2019
Brabandstraße 51, Hamburg 87 % 95 % n/a da DCF- Bewertung 284 2016
Brandenburgische Straße 10-12, Berlin 100 % 98 % n/a da DCF- Bewertung 1 2016
Curtiusstraße 28-34, Berlin 84 % 1 23 % 1 n/a da DCF- Bewertung 3.823 2017
Delsenbachweg 20, Nürnberg 53 % 40 % n/a da DCF- Bewertung 821 2016
Diestelstraße 30/30 a Hamburg 4 % 3.820 2.883 2017
Durlacher Straße 5, Berlin 28 % 1 12.700 7.818 2021
Einbecker Straße 74, Berlin 3.100 466 2019
Eisenacher Straße Berlin 2.315 305 2018
Euckenstraße 24, München 72 % 15 % n/a da DCF- Bewertung 6.471 2017
Finckensteinallee 137-139,Berlin 100 % 100 % n/a da DCF- Bewertung 99 2016
Franz Ehrlich Straße, Ernst-Augustin-Straße, Berlin 2.120 1.444 2018
Friedrich-Ebert-Straße 4-4 b, Hamburg 2.890 1.213 2017
Fuchstanzstraße 30, Frankfurt am Main 0 % 954 615 2017
Görzer Straße 99, München 77 % 9 % n/a da DCF- Bewertung 2.557 2017
Goslarer Ufer 1-5, Berlin 81 % 12 % n/a da DCF- Bewertung 3.947 2017
Hasengarten 19 a, Wiesbaden 15 % 9 % n/a da DCF- Bewertung 1.911 2017
Hechtseestraße 62, München 89 % 19 % n/a da DCF- Bewertung 3.869 2016
Herrnstraße 45, Fürth 94 % 1 100 % 1 n/a da DCF- Bewertung 934 2018
Heschredder 7, Hambur 39 % 8 % n/a da DCF- Bewertung 2.953 2017
Hugo-Cassire Straße An der Havelspitze, Berlin 2.370 971 2018
Kalbacher Hauptstraße 37, Frankfurt am Main 76 % 10 % n/a da DCF-Bewertung 508 2017
Marienfelder Allee 27-29, Berlin 1.320 537 2018
Mertensstraße 13, Berlin 1.615 362 2018
Rothenburger Straße, 465 Nürnberg 18 % 1.280 389 2017
Rungestraße 21, Berlin 57 % 47 % n/a da DCF-Bewertung 8.717 2017
Sundgauer Straße/Schlettstadter Straße, Berlin 55 % 1 52 % 1 n/a da DCF-Bewertung 11.735 2018
Schorlachstraße 1, Erlangen 1.185 102 2018
Sellhopsweg 3-11, Hamburg 5.550 600 2018
Semmelweisstraße 41-47, Berlin 2.590 227 2019
Sylter Straße/Juister Straße 1-11, Wiesbaden 20 % 12 % n/a da DCF-Bewertung 2.079 2017
Thomas-Mann-Straße 33, Hamburg 2.080 534 2018
Von-Kahr-Straße 31, Münche 95 % 85 % n/a da DCF- Bewertung 80 2016
Walddörferstraße 292-296 Hamburg 3 % 1.920 1.528 2018
Walkmühltalanlagen 2, Wiesbaden 56 % 1.730 844 2017
Wilhelmshavener Straße, Nürnberg 19 % 1 10 % 1 n/a da DCF- Bewertung 1.632 2018

* WI = Wohnimmobilie
* GI = Gewerbeimmobilie
1 Bautenstand bzw. Verkaufsstand für BA

E. ERGEBNISVERWENDUNG

Die Geschäftsführung schlägt in Übereinstimmung mit dem Gesellschaftsvertrag vor, das Ergebnis wie folgt zu verwenden:

Das Jahresergebnis von – 976.470,63 EUR wird den Kapitalkonten belastet. Das nicht realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres wird auf neue Rechnung vorgetragen.

Der Jahresabschluss wurde unter Berücksichtigung der von der Geschäftsführung vorgeschlagenen Ergebnisverwendung aufgestellt.

Bamberg, den 30. März 2016

Ralf Cont, Geschäftsführer

Matthias Hofmann, Geschäftsführer

ANLAGENGITTER VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2015

Historische Anschaffungs-/Herstellungskosten Zugänge Abgänge Neubewertung kumuliert Neubewertung laufendes Geschäftsjahr
EUR EUR EUR EUR EUR
I. Beteiligungen
Beteiligungen 72.816.010,95 0,00 4.500.416,32 7.911.473,29 5.571.088,51
Summe Anlagevermögen 72.816.010,95 0,00 4.500.416,32 7.911.473,29 5.571.088,51
Abschreibung kumuliert Abschreibung laufendes Geschäftsjahr Restwert Ende Geschäftsjahr Restwert Ende Vorjahr
EUR EUR EUR EUR
I. Beteiligungen
Beteiligungen 0,00 0,00 76.227.067,92 75.156.395,73
Summe Anlagevermögen 0,00 0,00 76.227.067,92 75.156.395,73

KAPITALKONTENENTWICKLUNG ZUM 31. DEZEMBER 2015

Eigenkapital 01.01.2015 Fremdkapital/Forderungen 01.01.2015 Einlagen/Erhöhungen Entnahmen/Verminderungen
EUR EUR EUR EUR
PROJECT Fondsverwaltung GmbH
Kommanditkapital 1.000,00 – 1.000,00
Verlustausgleich (EK) – 115,04 115,04
Kapitalkonto III – 0,57 0,57
PW AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Kommanditkapital 1.000,00 1.000,00
Verlustausgleich (EK) – 115,04 – 115,04
Kapitalkonto III – 0,57 – 0,57 – 0,02
PW AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft – Treuhand
Kommanditkapital 90.667.585,15
Kapitalkonto II
Verlustausgleich (EK) – 12.956.511,39
Kapitalkonto III – 4.824.438,81 – 3.864.209,04
Summe 72.888.403,73 0,00 884,39 – 3.865.093,45
Ergebnisanteil Geschäftsjahr 31.12.2015 Eigenkapital 31.12.2015 Fremdkapital/Forderungen 31.12.2015
EUR EUR EUR
PROJECT Fondsverwaltung GmbH
Kommanditkapital 0,00
Verlustausgleich (EK) 0,00
Kapitalkonto III 0,00
PW AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Kommanditkapital 2.000,00
Verlustausgleich (EK) – 25,02 – 255,10
Kapitalkonto III – 1,16
PW AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft – Treuhand
Kommanditkapital 90.667.585,15
Kapitalkonto II 0,00
Verlustausgleich (EK) – 976.445,61 – 13.932.957,00
Kapitalkonto III – 8.688.647,85
Summe – 976.470,63 68.047.724,04 0,00

IV Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015

1. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS

a) Grundlagen der Gesellschaft

Der PROJECT REALE WERTE Fonds 12 geschlossene Investment GmbH & Co. KG (›die Gesellschaft‹) befand sich bis zum 21. Juli 2014 nach den Regeln des Vermögensanlagegesetzes im Vertrieb und wurde mit Ablauf der Übergangsfristen des KAGB zum gleichen Tage geschlossen. Gleichzeitig wurden mit Bescheid vom 21. Juli 2014 die Anlagebedingungen des PROJECT REALE WERTE Fonds 12 geschlossene Investment GmbH & Co. KG nach dem KAGB genehmigt. Damit ist die Gesellschaft gemäß §§ 1 (5), 149 KAGB eine geschlossene Investmentkommanditgesellschaft und den Regeln des KAGB unterworfen. Die Anleger der Gesellschaft erfüllen ihre Einzahlungsverpflichtungen mit einer Einmalzahlung bei Beitritt. Gegenstand der Gesellschaft ist insbesondere der Erwerb, das Halten, Verwalten und Verwerten von Beteiligungen im Bereich der Immobilien.

Besonders hervorzuheben ist, dass mit dem KAGB die Beauftragung einer Verwahrstelle für jedes Investmentvermögen vorgeschrieben wird (§ 80 KAGB). Die Aufgabe der Verwahrstelle ist im Wesentlichen die Sicherung der Vermögenswerte des Investmentvermögens. Für die Gesellschaft bedeutet dies eine lückenlose Überwachung und Freigabe der Investitionen und Zahlungen. Als Verwahrstelle wurde die CACEIS Bank Deutschland GmbH mit dem Sitz in München ausgewählt.

Als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) wurde die PROJECT Investment AG mit dem Sitz in Bamberg beauftragt. Der Fondsverwaltungsvertrag wurde mit Datum vom 21. Juli 2014 unterzeichnet und endet mit der Vollbeendigung der Gesellschaft. Eine vorzeitige Kündigung ist nur aus wichtigem Grund und mit einer Frist von sechs Monaten zulässig.

Die PROJECT Investment AG erbringt für die Gesellschaft die kollektive Vermögensverwaltung gemäß den jeweils geltenden Rechtsvorschriften des KAGB. Dies umfasst die Portfolioverwaltung, das Risikomanagement, administrative Tätigkeiten sowie sonstige Tätigkeiten im Sinne des Anhangs I der Richtlinie 2011/61/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2011. Von diesen Tätigkeiten hat die PROJECT Investment AG den Datenschutz und die interne Revision ausgelagert. Die Anlegerverwaltung wird intern in der KVG mit Hilfe einer hauseigenen Software durchgeführt.

Für die Fondsverwaltung erhält die KVG eine jährliche Vergütung in Höhe von 0,54 % des gezeichneten Kommanditkapitals zzgl. etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer und für das laufende Rechnungswesen eine monatliche Vergütung von EUR 700,00 zzgl. etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer.

Im Geschäftsjahr sind einmalige Verwaltungsgebühren in Höhe von 0,00 EUR und laufende Verwaltungsgebühren in Höhe von 582.629,88 EUR angefallen.

Je ausgegebenen Anteil erhält die KVG eine erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von bis zu 20 % (Höchstbetrag) des Betrages, um den der Anteilwert am Ende der Abrechnungsperiode unter Berücksichtigung bereits aus Ausschüttungen (gewinn- unabhängige Entnahmen) geleisteter Auszahlungen den Ausgabepreis zuzüglich einer jährlichen Verzinsung von 7 % übersteigt (absolut positive Anteilwertentwicklung), jedoch insgesamt höchstens bis zu 8 % des durchschnittlichen Nettoinventarwertes des AIF in der Abrechnungsperiode. Die Abrechnungsperiode beginnt mit Auflage im Sinne des § 343 Abs. 4 KAGB und endet mit der Liquidation der Gesellschaft und ist damit identisch mit der Fondslaufzeit.

Die KVG haftet bei ihrer Tätigkeit für Vorsatz und berufliche Fahrlässigkeit sowie bei Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit. Zur Absicherung der potentiellen Berufshaftungsrisiken hat die KVG eine entsprechende Haftpflichtversicherung abgeschlossen.

b) Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die seit 2010 wachsende Wirtschaft in Deutschland führte neben einer Steigerung der Realeinkommen (2010-2014: 10 %) zu einer deutlich gesunkenen Arbeitslosenquote – mit 6,7 % 2014 auf ihrem niedrigsten Niveau seit der Wiedervereinigung – bei gleichzeitigem Anstieg der Erwerbstätigenzahl (2014 mit 42,7 Mio. ein neues Allzeithoch).

Die derzeitigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind somit für die Haushalte in Deutschland so gut wie seit mehr als 20 Jahren nicht, was zu einer positiven Nachfrage auf den Wohnimmobilienmärkten, sowohl im Miet- als auch im Eigentumssegment, beiträgt.

Das Bevölkerungswachstum wird seit über 40 Jahren durch Zuwanderung aus dem Ausland geprägt.

Dabei wird die Höhe der Zuwanderung insbesondere durch die Attraktivität des hiesigen Arbeitsmarktes sowie durch die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen bestimmt, was eine Prognose der Zuwanderung erschwert. Allerdings stieg die Zahl der Haushalte in Deutschland selbst in Jahren mit sinkenden Einwohnerzahlen stets an. Dies ist auf eine auch zukünftig zunehmende Singularisierung der Haushalte zurückzuführen.

Das Haushaltswachstum soll laut Schätzungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bis 2025 positiv bleiben und somit für zusätzliche Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt sorgen.

Dem in den Metropolregionen wachsenden Bedarf stand bisher eine über Jahrzehnte hinweg abnehmende Neubauutätigkeit gegenüber. Wurden im Jahr 1995 noch gut 600.000 Wohnungen neu errichtet, sank diese Zahl bis 2014 auf nur noch etwa 245.000 Wohnungen. Erst in jüngster Zeit zieht die Neubauutätigkeit wieder an, da Investoren verstärkt auf die veränderte Marktlage reagieren und auch zunehmend Kommunen die Bautätigkeit fördern. Die Entwicklung hat zunächst die Preise in den Premiumlagen in die Höhe getrieben. Dort entstanden viele Neubauuten, die durch anspruchsvolle Architektur und beste Ausstattungen ein neues Hochpreisniveau markiert haben. Die Erwartungen für den Wohnungsbau fallen insgesamt positiv aus. Ein Anstieg des Bauvolumens im Jahr 2015 um 8 % dürfte allerdings angesichts der hohen Zuwanderung nach Deutschland bei weitem nicht dynamisch genug sein, um die Wohnungsknappheit vor allem in Ballungsräumen aufzulösen. Modellrechnungen legen nahe, dass in den kommenden fünf Jahren jeweils rund 400.000 Wohnungen neu gebaut werden müssten, um die Situation zu entspannen. Mit Blick auf den Neubauu sind die Rahmenbedingungen derzeit äußerst vorteilhaft: Der Arbeitsmarkt ist stabil und die Einkommen steigen kräftig. Die Zinsen liegen nach wie vor auf einem äußerst niedrigen Niveau. Gerade in den Metropolregionen ist der Bedarf deutlich höher als das Angebot (so z. B. München: Bautätigkeit 2014: 4.418, jährlicher Bedarf von 2015-2020: 13.408). Diese Standorte sind nicht nur generell größer und dichter besiedelt, sie sind in der jüngeren Vergangenheit auch schneller gewachsen als die kleinen Standorte. Auch die Einkommen haben sich in den Metropolregionen besser entwickelt als in den übrigen Städten. Auch der Wohnungsleerstand ist mit 2,7 % in diesen Metropolregionen am niedrigsten.

Auch die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland ist im internationalen Vergleich nach wie vor moderat. So waren die Preissteigerungen z. B. in Irland, Großbritannien, Spanien oder USA in der Vergangenheit deutlich kräftiger, als es derzeit in Deutschland zu beobachten ist. Auch eine sogenannte Immobilienblase ist in Deutschland derzeit nicht zu erkennen. Darüber hinaus ist seit der Finanzkrise die gut vermietbare Wohnimmobilie für private Kapitalanleger zunehmend interessanter geworden. Die niedrigen Hypothekenzinsen, die ab Mitte 2010 erstmals die 3 %-Marke bei zehnjähriger Laufzeit unterschritten haben, und das schwindende Vertrauen in die gemeinsame europäische Währung veranlassen eine breitere Schicht in der Bevölkerung, in Wohnimmobilien zu investieren. Dies gilt besonders für die wirtschaftsstarken Ballungszentren und Hochschulstandorte, die stabile bis steigende Mieten und damit eine positive Rendite- und Wertentwicklung versprechen. Diese Daten sprechen für die PROJECT Investitionen in den Metropolregionen Nürnberg, München, Frankfurt, Hamburg und Berlin.

In Zeiten sinkender Margen bei Geldanlagen zehrt die Inflation die realen Investitionsgewinne häufig auf. Aktuell sind überdies Negativzinsen am Geldanlagemarkt zu beobachten, die nicht einmal mehr eine Teilkompensation zulassen. Damit droht ein Substanzverlust des eingesetzten Kapitals. Die Alternative hierzu ist die Investition in Sachwertanlagen. Durch die Regulierung der geschlossenen Immobilienfonds durch das KAGB, ist nun auch das Schutz- und Sicherheitsbedürfnis der privaten Anleger erhöht worden, so dass diese Option viele Anleger nutzen, um die Risiken in ihrem Depot durch AIF breiter zu streuen.

2. LAGE DES UNTERNEHMENS

a) Ertragslage

Die Ertragslage des Unternehmens stellt sich wie folgt dar:

2015 2014
EUR % EUR %
Sonstige betriebliche Erträge 1.569,00 – 0,16 8,56 0,00
Summe der Erträge 1.569,00 – 0,16 8,56 0,00
Verwaltungsvergütungen – 582.629,88 59,67 – 973.144,33 14,76
Verwahrstellenvergütung – 65.006,73 6,66 – 23.200,00 0,35
Prüfungs- und Veröffentlichungskosten – 22.863,40 2,34 – 15.277,00 0,23
Sonstige Aufwendungen – 307.539,62 31,50 – 5.580.999,51 84,66
Summe der Aufwendungen – 978.039,63 100,16 – 6.592.620,84 100,00
Ordentlicher Nettoertrag – 976.470,63 100,00 – 6.592.612,28 100,00
Realisiertes Ergebnis – 976.470,63 100,00 – 6.592.612,28 100,00
Erträge aus Neubewertung 5.571.088,51 – 570,53 2.340.384,78 – 35,50
Summe des nicht realisierten Ergebnisses 5.571.088,51 – 570,53 2.340.384,78 – 35,50
Ergebnis des Geschäftsjahres 4.594.617,88 – 470,53 – 4.252.227,50 64,50

Da sich die Projekte, welche die Gesellschaft mittelbar über ihre Beteiligungsgesellschaft angekauft hat, zum Stichtag überwiegend noch nicht in der Phase der Übergabe der verkauften Einheiten befunden haben, haben zum Stichtag noch keine Gewinnzuweisungen bzw. noch nicht in entsprechender Höhe stattgefunden.

Die Verwaltungsvergütungen lassen sich wie folgt aufteilen:

Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR
Einmalige Fondseinrichtung und Geschäftsführung 0,00 458.345,71
Laufende Geschäftsführung und Fondsverwaltung 582.629,88 514.798,62
582.629,88 973.144,33

Da die Gesellschaft zum 21. Juli 2014 das Einwerben von Kapital eingestellt hat, sind im Geschäftsjahr 2015 keine einmaligen Gebühren mehr angefallen.

Die laufende Geschäftsführung und Fondsverwaltung ist eine jährliche Vergütung in Höhe von 0,54 % des gezeichneten Kommanditkapitals zuzüglich Umsatzsteuer.

Die sonstigen Aufwendungen betreffen:

Geschäftsjahr
EUR
Vorjahr
EUR
Eigenkapitalvermittlung, Platzierungsgarantie 0,00 4.258.389,24
Konzeption, Prospektierung 0,00 666.389,15
Marketing 0,00 325.067,88
laufender Provisionsanspruch 213.624,09 72.510,08
Treuhandschaft/Mittelverwendungskontrolle 53.947,21 193.135,05
Kosten des Rechnungswesens 9.996,00 9.534,19
Haftungsvergütung 5.950,00 5.950,00
Sonstige Aufwendungen 24.022,32 50.023,92
307.539,62 5.580.999,51

Die im Vorjahr gesondert genannten Aufwendungen (Eigenkapitalvermittlung zzgl. Ausgabeaufschlag, Konzeption, Prospektierung, Marketing) sind einmalige Vergütungen (mit Ausnahme der Treuhandschaft und Mittelverwendungskontrolle, die auch laufende Vergütungsteile enthält) und beziehen sich auf das gezeichnete Kommanditkapital. Sie wurden wie folgt berechnet (inklusive Umsatzsteuer):

Eigenkapitalvermittlung inkl. Ausgabeaufschlag 12,95 %
Konzeption 1,10 %
Prospektierung 0,95 %
Marketing 1,00 %
Treuhandschaft 0,25 %
Mittelverwendungskontrolle 0,12 %
Platzierungsgarantie 0,15 %

Die vorgenannten Gebühren fallen in diesem und in den zukünftigen Geschäftsjahren nicht mehr an, da diese lediglich bei der Neueinwerbung von Kapital anfallen, was mit dem 21. Juli 2014 eingestellt wurde.

Der laufende Provisionsanspruch wird mit 0,35 % p. a. auf das mittelbar über die Beteiligungsgesellschaft investierte Kapital berechnet.

Die Erträge aus Neubewertung entstehen durch die nach dem KAGB erforderliche Bewertung der Beteiligungsgesellschaft und damit mittelbar auch der angekauften Immobilienprojekte. Die Erträge entstehen im Wesentlichen durch die im Bau befindlichen Objekte, da das Bewertungsverfahren für diesen Fall die Einbeziehung zukünftiger Erträge vorschreibt.

Nach dem die Platzierungsphase im Geschäftsjahr 2014 abgeschlossen wurde (Wegfall der Initialkosten) und die ersten Investitionen mittelbar über die Beteiligungsgesellschaft im folgenden Geschäftsjahr in die Ertragsphase kommen, wird sich das Ergebnis der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2016 nochmals verbessern.

b) Finanzlage und Liquidität

Die Veränderungen in den Finanzströmen gegenüber dem Vorjahr ergeben sich aus der Kapitalflussrechnung:

2015 2014
EUR EUR
Jahresergebnis 4.594.617,88 – 4.252.227,50
Nicht realisierte Gewinne/Verluste – 5.571.088,51 – 2.340.384,78
Zahlungsunwirksame Ergebnisveränderungen 0,00 0,00
– 976.470,63 – 6.592.612,28
Zahlungswirksame Veränderungen der Forderungen 0,00 0,00
Zahlungswirksame Veränderungen der Verbindlichkeiten und Rückstellungen 170.351,73 – 137.029,71
Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit – 806.118,90 – 6.729.641,99
Auszahlung für Beteiligungen 0,00 – 25.500.000,00
Einzahlungen aus Beteiligungen 4.500.416,32 1.187.137,08
Cashflow aus der Investitionstätigkeit 4.500.416,32 – 24.312.862,92
Mittelveränderungen aus Einzahlungen der Anleger 0,00 33.199.177,40
Mittelveränderungen aus Auszahlungen an Anleger – 3.864.209,06 – 3.223.933,76
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit – 3.864.209,06 29.975.243,64
Zahlungsmittelbestand zu Beginn des Geschäftsjahres 301.261,23 1.368.522,50
Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit – 806.118,90 – 6.729.641,99
Cashflow aus der Investitionstätigkeit 4.500.416,32 – 24.312.862,92
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit – 3.864.209,06 29.975.243,64
Zahlungsmittelbestand zum Ende des Geschäftsjahres 131.349,59 301.261,23

Um die konzeptionellen Entnahmen der Anleger, die den negativen Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit darstellen, zu bedienen, finden monatliche Rückführungen aus der Beteiligungsgesellschaft in den AIF statt, welche den positiven Cashflow aus der Investitionstätigkeit ergeben.

Der Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit wird wegen des Reinvestitionskonzeptes erst zum Ende der Laufzeit mit der liquiditätswirksamen Begleichung der Beteiligungserträge positiv.

Die KVG hat ein Liquiditätsmanagement eingerichtet, welches die Einhaltung der eingegangenen Verpflichtungen laufend überwacht und sicherstellt.

c) Vermögenslage

In der nachfolgenden Übersicht sind die einzelnen Posten der Bilanz nach finanziellen Gesichtspunkten zusammengefasst:

2015 2014
EUR % EUR % Veränderungen
EUR
Aktiva
Beteiligungen 76.227.067,92 99,83 75.156.395,73 99,60 1.070.672,19
Barmittel 131.349,59 0,17 301.261,23 0,40 -169.911,64
Bilanzsumme 76.358.417,51 100,00 75.457.656,96 100,00 900.760,55
Passiva
Rückstellungen 110.070,00 0,14 60.477,00 0,08 49.593,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 262.176,58 0,34 121.062,57 0,16 141.114,01
Sonstige Verbindlichkeiten 26.973,60 0,04 47.328,88 0,06 -20.355,28
Eigenkapital 75.959.197,33 99,48 75.228.788,51 99,70 730.408,82
Bilanzsumme 76.358.417,51 100,00 75.457.656,96 100,00 900.760,55

Der sowohl im Eigenkapital als auch in den Beteiligungen enthaltenen Erhöhung durch die nach dem KAGB vorgeschriebene Neubewertung des AIF in Höhe von 5.571.088,51 EUR stehen innerhalb des Eigenkapitals im Wesentlichen die konzeptionellen Entnahmen der Anleger in Höhe von 3.864.209,04 EUR sowie das Jahresergebnis gegenüber.

Die Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft PROJECT RW 12 Beteiligungs GmbH & Co. KG kompensiert die Erhöhung durch Ruckführungen an den AIF in Höhe von 4.500.000,00 EUR.

Die Barmittel beinhalten die im Geschäftsplan im Zusammenhang mit dem Risikomanagement festgelegte Liquiditätsreserve.

Die Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Jahresabschlusskosten, Vergütungen der Verwahrstelle und Kosten der Berichtserstattung.

3. NACHTRAGSBERICHT

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Geschäftsjahresabschluss haben sich nicht ereignet.

4. TÄTIGKEITSBERICHT

a) Anlageziele und -politik

Der Bedarf an Wohnungen in Deutschland kann seit Jahren nicht durch fertiggestellte Neubauten gedeckt werden. Trotz rückläufiger Bevölkerungsentwicklung lassen der Trend zu kleineren Haushalten und der steigende Wohnflächenbedarf pro Kopf eine weiter ansteigende Nachfrage nach Wohnfläche erwarten. Dies kann insbesondere in Ballungszentren zu einer Verknappung an Wohnraum führen. Der Trend beim Wohnen geht zurück in die Städte. Das höhere Angebot an Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten, Bildung und Kultur ist ebenso Magnet wie eine flächendeckende medizinische Grundversorgung – sowohl für junge als auch für ältere Menschen.

Das größte Wertschöpfungspotential sieht die PROJECT Gruppe daher bei Investitionen in Immobilienentwicklungen in unterschiedlichen Metropolregionen. Der Fokus liegt dabei auf dem Grundstückserwerb, der Entwicklung, dem Bau oder der Sanierung und dem Verkauf von (Wohn) immobilien. Durch die Konzentration auf die kurzen und attraktiven Phasen Neubauu und Sanierung (Investitionszyklen von etwa drei bis fünf Jahren) können die Vorteile der Immobilie genutzt und gleichzeitig Stressfaktoren von Bestandsimmobilien wie Leerstände oder die schlechte Abschätzbarkeit späterer Verkaufspreise vermieden werden. Dadurch liegen die Renditeerwartungen deutlich über denen klassischer Immobilien oder Immobilienfonds.

Die Gesellschaft investiert im Sinne des § 261 KAGB mittelbar über eine Beteiligungsgesellschaft in Immobilien als Sachwerte. Ziel der Anlagen der Gesellschaft ist es hierbei durch den Erwerb und die Veräußerung von mittelbaren Beteiligungen an Gesellschaften, die im Bereich der Immobilienentwicklung tätig sind, Erträge aufgrund zufließender Erlöse zu erwirtschaften, um dadurch einen kontinuierlichen Wertzuwachs bei der Gesellschaft zu erreichen.

Die Investitionen erfolgen dadurch, dass sich die Gesellschaft an einer Beteiligungsgesellschaft beteiligt, die sich ihrerseits an Immobilienentwicklungsgesellschaften beteiligt. Die einzelnen Immobilienentwicklungsgesellschaften erwerben unbebaute beziehungsweise bebaute Grundstücke, planen die spezifischen Bauvorhaben und führen diese durch. Der Fokus der Objektgesellschaften liegt auf dem Erwerb von Wohnimmobilien in attraktiven Lagen mit hohem Wertschöpfungspotenzial. Um eine breite Streuung des Investitionskapitals zu ermöglichen, investiert die Fondsgesellschaft mittelbar über die Beteiligungsgesellschaft zusammen mit anderen Fondsgesellschaften der PROJECT-Gruppe in diverse Objektgesellschaften. Nach Rückfluss des investierten Kapitals aus den abgeschlossenen Immobilienentwicklungen wird dieses von der Beteiligungsgesellschaft in neue Immobilienentwicklungen durch die Beteiligung an Objektgesellschaften reinvestiert, um die Wertschöpfung des Investitionskapitals zu steigern sowie die Streuung des Investitionskapitals zu erhöhen. Nach Ende der Laufzeit der Fondsgesellschaft wird im Rahmen der Liquidation das gesamte verbliebene Investitionskapital an die Anleger ausgezahlt. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit der gewinnunabhängigen Ausschüttungen als Auszahlung vor Ende der Laufzeit des AIF.

Mit der Konzentration auf die kurze Phase der Immobilienentwicklung werden übliche Herausforderungen von lang gehaltenen Bestandsimmobilien wie Nachvermietungsprobleme, Revitalisierungskosten oder schwer kalkulierbare Verkaufspreise vermieden. Zudem bietet diese Phase hohe Renditepotenziale im Bereich der Immobilienanlage.

Die Gesellschaft verfolgt bei den Investitionen im Wesentlichen folgende Anlageziele:

Investitionen in mindestens 15 verschiedene Immobilienentwicklungen

Investitionen in mindestens drei verschiedene Metropolregionen (Regionen mit mehr als 400.000 Einwohner)

keine Aufnahme von Fremdkapital

Die Investitionen erfolgen überwiegend in bebaute und unbebaute Grundstücke

Die Wohn- und/oder Nutzfläche einer Immobilienentwicklung beträgt mindestens 500 qm

b) Risikomanagement

Die Gesellschaft ist, um Chancen wahrnehmen zu können, im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit auch Risiken ausgesetzt. Die KVG besitzt aufbauend auf langjähriger Erfahrung ein Risikomanagementsystem zum bewussten und kalkulierten Umgang mit Risiken.

Die Umsetzung und Einhaltung eines angemessenen Risikomanagementsystems hat aufgrund der zentralen Bedeutung des Risikomanagements sehr hohe Priorität. Das Risikomanagement ist Bestandteil der betrieblichen Steuerungs- und Überwachungsprozesse, dessen oberstes Ziel neben der Erfüllung gesetzlicher Anforderungen die Optimierung des Chancen-/Risiko-Profils ist. Dieses Ziel trägt maßgeblich zur Sicherung der Existenz der Gesellschaft und zur Erhöhung des Unternehmenswerts bei. Ziel des Risikomanagements ist ausdrücklich nicht die Vermeidung aller potenziellen Risiken, sondern ein bewusster und kontrollierter Umgang mit Risiken auf Basis einer möglichst umfassenden Kenntnis der Risikozusammenhänge.

Risikomanagement umfasst die Gesamtheit aller organisatorischen Regelungen und Maßnahmen zur Risikoerkennung und zum Umgang mit Risiken, die zu einer Reduktion der Abweichungen von gesetzten Zielen führen und damit für Planungssicherheit sorgen, um eine nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts zu ermöglichen. Risikomanagement ist dabei nicht als abschließende Organisationseinheit zu verstehen, sondern ist von allen Verantwortungsbereichen zu betreiben. Die Anlage- und Risikostrategie stellen die Rahmenbedingungen für die Ausgestaltung der Geschäftsorganisation sowie des Risikomanagements dar.

Das eingerichtete Risikomanagementsystem soll gewährleisten, dass die sich aus der Anlagestrategie ergebenden Risiken anhand systematisierter Risikomanagementprozesse jederzeit erfasst, gemessen, gesteuert, überwacht und kommuniziert werden können. Durch die strukturierte Aufbauorganisation mit fachlich qualifiziertem Personal und adäquater IT-technischer Unterstützung soll eine qualitativ hochwertige Durchführung der Prozesse erreicht werden.

Die wesentlichen Risiken aus der Anlagestrategie sind:

Assetrisiko

Das Assetrisiko ergibt sich aus der Tätigkeit der Immobilienentwicklung. Es bezeichnet das Risiko, dass sich das geplante Ergebnis aus den Immobilienentwicklungen nicht wie geplant darstellt und sich somit ungünstig auf die Rendite der Gesellschaft auswirken kann.

Das Baukostenrisiko beschreibt dabei das Risiko, dass die tatsächlichen Baukosten einer Immobilienentwicklung die ursprünglich kalkulierten Kosten übersteigen und somit die vorgesehene Objektrendite nicht erreicht wird.

Unter das Bauzeitrisiko fallen Verzögerungen bei der Fertigstellung eines Bauvorhabens. Die damit einhergehende Verschiebung der Cash Flows nach hinten hat Einfluss auf die Objektrendite.

Das Verkaufs-/Vermarktungsrisiko auf Makro- und Mikroebene bezeichnet das Risiko, dass der Abverkauf zeitverzögert oder nur zu geringeren Veräußerungspreisen möglich ist. Ursächlich hierfür sind Veränderungen der Markt- und Standortbedingungen auf Makroebene (Risiko Metropolregion) oder Veränderungen der Standortbedingungen und sonstige (verkaufs-) wertbeeinflussende Faktoren auf Mikroebene (Standortrisiko). Als Konsequenz hieraus können renditebeeinflussende Faktoren wie sinkende Verkaufserlöse und Zeitverzögerungen im Abverkauf der Immobilien resultieren.

Ziel des Portfoliomanagements der KVG ist die Wertsteigerung des von Anlegern in der Gesellschaft angelegten Vermögens auf Basis der Geschäfts- und Risikostrategie unter Beachtung der regulatorischen Vorgaben zum Schutze und im Interesse der Anleger.

Durch den regelmäßigen Informationsaustausch zwischen Portfoliomanagement und der unabhängigen Risikomanagementfunktion werden die Assetrisiken laufend überwacht und durch einschlägige Organisationsrichtlinien und Arbeitsanweisungen proaktiv gesteuert. Dabei spielt der Investitionsprozess eine wesentliche Rolle. Ein Investitionsvorhaben durchläuft demnach immer ein Due-Diligence-Verfahren, das alle den Wert beeinflussenden Faktoren beleuchtet und eine Risikoeinschätzung liefert. Die Auswahl der einzelnen Immobilienobjekte erfolgt somit auf Basis festgelegter Investitionskriterien im Hinblick auf stabile Renditeerwartung sowie planbaren und zügigen Verkauf. Dabei wird vor dem Hintergrund einer angemessenen Risikostreuung stets das Gesamtportfolio berücksichtigt. Unterstützt wird der Investitionsprozess durch eine laufende Risikoüberwachung des Beteiligungsbestandes. Das Limitsystem spielt hierbei eine zentrale Rolle, da es rechtzeitig Überschreitung der festgelegten Risikobereitschaft und der definierten Anlagebeschränkungen, wie z. B. max. Investitionsquote je Region, signalisiert und damit ein frühzeitiges Einleiten von Steuerungsmaßnahmen ermöglicht.

Marktrisiko

Ein Marktrisiko resultiert für die Gesellschaft in der Platzierungsphase besonders im Rahmen des Verkaufs seiner Anteile auf dem Kapitalmarkt (Platzierungsrisiko). Das heißt, dass das geplante Eigenkapital nicht, nicht rechtzeitig oder nicht in der benötigten Höhe zur Verfügung steht. Dies kann aufgrund nicht ausreichender Investitionsmittel zu einer Verzögerung der geplanten Investition führen. Im Rahmen des Frühwarnsystems wird der Planumsatz laufend überwacht, um frühzeitig gegensteuern zu können.

Im Rahmen der Investitionsphase bestehen Marktrisiken im Zusammenhang mit den einzugehenden Investitionen auf dem Immobilienmarkt (Investitionsrisiko). Das bedeutet, dass aufgrund eines marktbedingten rückläufigen Immobilienentwicklungspotentials keine ausreichende Anzahl an Projekten zur Verfügung steht und somit das eingeworbene Kapital nicht oder nicht rechtzeitig investiert werden kann. Eine niedrige Investitionsquote kann zu einer geringeren Rendite führen. Durch die enge Zusammenarbeit mit der PROJECT Immobilien Gruppe und deren Marktkompetenz, wird die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt laufend beobachtet. Dabei werden auch potentielle Märkte mit berücksichtigt.

Liquiditätsrisiko

Das Liquiditätsrisiko beschreibt das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit, d. h. Zahlungsverpflichtungen können nicht mehr uneingeschränkt oder nicht mehr termingerecht erfüllt werden. Das Liquiditätsrisiko wird in Höhe und Zeitpunkt durch die Unsicherheit von Zahlungsströmen aufgrund unvorhergesehener Ereignisse beeinflusst. Grundsätzlich können alle Risiken Einfluss auf das Liquiditätsrisiko haben.

Das Liquiditätsmanagementsystem umfasst die Überwachung der Liquidität mit dem Ziel, dass die Begleichung der bestehenden und zukünftigen Zahlungsverpflichtungen jederzeit gewährleistet ist. Dabei ist neben sicheren auch für unsichere Zahlungsströme, z. B. aus Risiken (Risikokapitalbedarf), Liquidität vorzuhalten. Durch einen regelmäßigen Informationsaustausch zwischen Liquiditätsmanagement und Risikomanagement, wird die Überwachung des Liquiditätsbestandes sichergestellt. Das Limitsystem spielt hierbei eine zentrale Rolle, da es rechtzeitig Überschreitungen der definierten Liquiditätsober- bzw. -untergrenzen signalisiert und damit ein frühzeitiges Einleiten von Steuerungsmaßnahmen ermöglicht. Ergänzt wird diese Maßnahme durch regelmäßige Stresstests. Dabei werden die Auswirkungen von außergewöhnlichen Risikoszenarien auf die Liquiditätssituation untersucht.

Operationelles Risiko

Das operationelle Risiko beschreibt die Gefahr von Verlusten, die infolge der Unangemessenheit interner Verfahren und Systeme bzw. des Versagens von Menschen (sonstige operationelle Risiken) oder aufgrund von Rechtsverstößen (Compliancerisiken) und externer Risiken (politisches, rechtliches und steuerliches Risiko sowie Katastrophenrisiko) entstehen können.

Zur Identifikation und Steuerung operationeller Risiken, bedient sich die KVG eines Internes Kontrollsystem (IKS), das insbesondere die Funktionsfähigkeit, Sicherheit und Wirtschaftlichkeit von Geschäftsprozessen sicherstellt, und eines Compliancemanagementsystems sowie weiterer Managementkomponenten.

Zusammenfassend ergibt sich aus den aktuellen Erkenntnissen und erläuterten Gegebenheiten keine bestandsgefährdende Beeinträchtigung der Risikotragfähigkeit der Gesellschaft.

Maßnahmen zur Bewertung der Sensitivität des AIF-Portfolios

Bei dem durchgeführten Stresstest werden vor allem die Auswirkungen wesentlicher Risiken auf die Liquidität untersucht. Die Stressparameter wurden im Rahmen der Überprüfung der Geschäfts- und Risikostrategie durch den Vorstand definiert und wurden auf Basis der wesentlichen Risiken entwickelt. Es werden folgende Szenarien unterstellt:

außerordentlicher Anstieg der Auszahlungen für Investitionen (Kostenanstieg) um 15 % (Baukosten, Bauzeit- und Genehmigungsrisiko sowie operationelles Risiko der Objektgesellschaft)

außerordentlicher Rückgang der Einzahlungen aus Rückflüssen (Kostenanstieg und sinkende Immobilienverkaufspreise) um 15 % (Baukosten, Bauzeit- und Genehmigungsrisiko sowie operationelles Risiko der Objektgesellschaft und Verkaufs-/Vermarktungsrisiko)

Die Überprüfung der Parameter hat ergeben, dass alle wesentlichen Risiken im Rahmen des Stresstests berücksichtigt werden. Es ergaben sich keine Auffälligkeiten. Die Liquiditätslage war im Stresstest durchgängig positiv.

Das Risikoprofil der Gesellschaft und die zu dessen Steuerung eingerichteten Risikomanagementsysteme beruhen auf der im Prospekt beschriebenen Anlagestrategie und stellen dar, wie sich das Gesamtrisiko in den jeweiligen Phasen der Fondslaufzeit zusammensetzt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass in den Übergangszeiten eine klare Abgrenzung der Phasen kaum möglich ist.

Platzierungsphase

Während der Platzierung des Fonds stehen die Investitionsrisiken im Vordergrund. Die Auswahl und Höhe der Einzelinvestitionen steht noch nicht abschließend fest. Es besteht daher das Risiko, dass das Kapital aufgrund von Immobilienmarktrisiken nicht in einem angemessenen Zeitraum renditebringend investiert werden kann. Neben den Investitionsrisiken bestehen noch operationelle Risiken.

Investitionsphase

In der Investitionsphase investiert die Gesellschaft über eine Beteiligungsgesellschaft in Immobilientwicklungsgesellschaften mit den Investitionsschwerpunkten Entwicklung und Neubau von Wohnimmobilien sowie deren Veräußerung. Aus dieser Investitionstätigkeit entstehen sogenannte Assetrisiken. Hierzu gehören insbesondere Risiken, die sich bei der Umsetzung einer Immobilienentwicklung ergeben. Dies sind z. B. Baukosten- und Bauzeitenrisiken sowie Risiken aus der Veräußerung der entwickelten Wohneinheiten (Verkaufs- und Vermarktungsrisiken). Die Assetrisiken haben somit einen großen Anteil am Gesamtrisiko. Bei einer bezüglich des Rendite-Risiko-Verhältnisses optimalen Investitionsquote werden dabei die Investitionsrisiken reduziert, d. h. sie besitzen einen eher geringeren Anteil am Gesamtrisiko. Operationelle Risiken sind im Verhältnis zu den Asset- und Investitionsrisiken eher geringer.

Liquidierungsphase

Zum Ende der Fondslaufzeit werden keine neuen Investitionen mehr getätigt. Im Mittelpunkt stehen die Abwicklung des Fonds und damit die Rückzahlung des Kapitals an die Anleger. Der administrative Teil steht damit im Vordergrund des operativen Geschäfts. In dieser Phase haben die operationellen Risiken einen höheren Anteil am Gesamtrisiko.

Die maximal gewünschte Ausprägung der Risiken wird durch die risikostrategische Ausrichtung des AIF bestimmt, deren Ziel es ist ein optimales Rendite-Risiko-Verhältnis herzustellen.

Der AIF befindet sich derzeit in der Investitionsphase. Dabei verteilt sich das Gesamtrisiko wie folgt auf die identifizierten Risiken (Risikoprofil):

Risikoprofil

In der Investitionsphase sollten die Assetrisiken den größten Anteil am Gesamtrisiko haben. Der hohe Anteil des Investitionsrisikos hängt damit zusammen, dass das Kapital, das aus den Immobilienentwicklungen zurückfließt im Folgejahr (re) investiert werden muss.

c) Struktur des Portfolios

Zum 31. Dezember 2015 war der AIF mittelbar über die Beteiligungsgesellschaft PROJECT RW 12 Beteiligungs GmbH & Co. KG, an der er zu 100 % beteiligt ist, an insgesamt 38 Immobilienentwicklungen in den fünf Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Nürnberg und München beteiligt.

In den beiden nachfolgenden Darstellungen erfolgt ein Überblick über die Verteilung der Investitionsmittel auf die einzelnen Metropolstandorte sowie auf die einzelnen Projektphasen bzw. den Projektstatus.

Im Geschäftsjahr 2015 hat sich das Investitionsportfolio um insgesamt neun Immobilienentwicklungen erweitert und das Investitionsspektrum damit risikobewusst ausgebaut. Bei den neuen Immobilienvorhaben, welche mittelbar über die Beteiligungsgesellschaft und die jeweilige Objektgesellschaft angekauft wurden, handelt es sich um sechs Objekte in der Metropolregion Berlin, zwei Objekte in der Metropolregion Hamburg, ein Objekt in der Metropolregion Nürnberg:

Marienfelder Allee 27-29, Berlin

Im Februar 2015 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Marienfelder Allee 27-29 Berlin GmbH & Co. KG das in der Marienfelder Allee 27-29/Ecke Kiepertstraße gelegene 2.478 m2 große Objektgrundstück in Berlin angekauft. Das Eckgrundstück liegt im südlich gelegenen Ortsteil Marienfelde. Hier ist die Errichtung von zwei Wohnhäusern mit zwei bzw. drei Vollgeschossen sowie einem Staffelgeschoss geplant. Das Bauvorhaben umfasst 33 Eigentumswohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 2.634 m2 sowie eine Tiefgarage mit 19 PKW-Stellplätzen und vier Motorradstellplätzen. Entstehen werden helle zwei bis fünf Zimmerwohnungen bevorzugt in Süd-Ost-Ausrichtung zum anliegenden ruhigem Wohngebiet. Das Grundstück ist noch mit einem kleinen leerstehenden Supermarkt bebaut, der im Zuge der Umnutzung abgerissen wird. Der Standort verfügt über eine sehr gute Infrastruktur mit umfassenden Nahversorgungsmöglichkeiten und zahlreichen naheliegenden Schul- und Kinderbetreuungsangeboten. In den anliegenden Seitenstraßen befinden sich überwiegend Einfamilienhäuser und kleine Mehrfamilienhäuser. Über die fußläufig erreichbare S-Bahn sowie mehrere Buslinien ist das Grundstück sehr gut an den öffentlichen Verkehr angeschlossen. Die Eingabeplanung ist erfolgt und mit Erteilung der Baugenehmigung war Anfang 2016 der Vermarktungsbeginn. Der Baubeginn ist in 2016 geplant.

Mertensstraße 13, Berlin

Im März 2015 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Mertensstr. 13, Berlin GmbH & Co. KG das im Spandauer Stadtteil Hakenfelde befindliche Grundstück im Nordwesten von Berlin erworben. Das 7.477 m2 große Grundstück liegt in zweiter Reihe zur Mertensstraße, einer wenig befahrenen zweispurigen Straße, über welche die Zuwegung erfolgt. Es bildet damit ein sogenanntes Pfannenstielgrundstück. Umschlossen ist es von gewachsener Nachbarwohnbebauung. Die Anbindung an den Individualverkehr ist gut. Die Stadtautobahn A 100 und die A 111 sowie die B 2 und B 5 sind wenige Kilometer entfernt. Mehrere Buslinien sind vom Objekt fußläufig erreichbar. Diese gewährleisten eine sehr gute Anbindung an das städtische U- und S-Bahnnetz. Zur Naherholung eignen sich der nahegelegene Maselakepark sowie der weitläufige Spandauer Forst. Zudem bietet das gesamte Gebiet an der Havel-spitze einen hohen Erholungswert aufgrund der vielfältigen Wander- und Radwege rund um die Havel und die anliegenden Gewässer. Diverse Geschäfte zur Deckung des täglichen Bedarfs befinden sich ebenso im Umkreis von einem Kilometer wie Schulen, Kindergärten und Ärzte. Das aktuelle Planungskonzept sieht auf dem Grundstück die Errichtung einer offenen Mehrfamilienhausanlage mit absteigender Staffelung über vier und drei bis hin zu zwei Stockwerken zzgl. zurückgesetztem Dachgeschoss vor. Entstehen werden 70 Eigentumswohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von rund 5.374 m2 sowie 32 Tiefgaragenplätze. Die Baugenehmigung liegt seit Anfang 2016 vor und der Vertriebsstart erfolgte im Februar 2016.

Bargteheider Straße 138, Hamburg

Im April 2015 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Bargteheider Str. 138, Hamburg GmbH & Co. KG das rund 1.183 m2 große Grundstück im Stadtteil Rahlstedt der freien Hansestadt Hamburg erworben. Auf dem Grundstück sind der Neubauu von insgesamt 15 Eigentumswohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von rund 1.265 m2 in zwei Gebäudekörpern sowie eine neun Stellplätze umfassende Tiefgarage vorgesehen. Die geplanten zwei bis fünf Zimmer-Wohnungen verteilen sich auf ein straßenseitig gelegenes dreigeschossiges Wohngebäude und ein gartenseitig gelegenes zweigeschossiges Wohngebäude. Beide Gebäude werden mit einem zusätzlichen Staffelgeschoss ausgestattet. Aktuell ist das Grundstück mit einem noch abzureißenden zweigeschossigen Einfamilienhaus bebaut. Das direkte Objektumfeld ist von aufgelockerter Einfamilienhausbebauung geprägt. Der zusätzlich vorhandene Geschosswohnungsbau ist maximal dreigeschossig. Rahlstedt bietet ausgedehnte Grünflächen zur Naherholung. Auch die Infrastruktur- und Verkehrsanbindung ist gut: Ärzte, Apotheken, Banken und Behörden, ein Krankenhaus, Kindergärten und Schulen sind gut erreichbar. Die Regionalbahnstation Hamburg-Rahlstedt verbindet den Stadtteil mit der Hamburger Innenstadt und mit dem nördlichen Umland. Autofahrer sind in weniger als 15 Minuten auf den Autobahnen nach Lübeck und Berlin. Die Eingabeplanung für das Wohnbauvorhaben wurde in 2015 bereits abgeschlossen. In 2016 ist nach Erteilung der Baugenehmigung der Vertriebsstart geplant.

Berner Straße 9, Berlin

Im April 2015 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Berner Str. 9, Berlin GmbH & Co. KG das 9.568 m2 große Grundstück im Berliner Ortsteil Lichterfelde erworben. Auf dem nahezu rechteckig zugeschnittenen Grundstück ist die Errichtung von sechs freistehenden, nach Süden ausgerichteten Stadtvillen vorgesehen. Diese werden über jeweils zwei Geschosse sowie ein Staffelgeschoss verfügen. Die Realisierung der geplanten 60 Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von insgesamt rund 5.304 m2 verteilt sich auf zwei Bauabschnitte. Zusätzlich sind 42 Tiefgaragen- sowie 18 Außenstellplätze vorgesehen. Lichterfelde-West zählt zu den nobelsten und beliebtesten Wohnlagen Berlins. Die Nachbarschaft zum ruhig gelegenen Objektgrundstück ist geprägt von Einfamilien- und kleinen Mehrfamilienhäusern sowie Stadtvillen in offener Bauweise, umgeben von großzügigen Gärten mit altem Baumbestand. Die umliegenden Straßen sind ruhige, mit Laubbäumen gesäumte Seitenstraßen. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Kindertagesstätten und Schulen befinden sich in fußläufiger Entfernung. Die Anbindung an den Individual- und öffentlichen Verkehr ist gut. Mit der Goerzallee und der Drakestraße sind wichtige Verkehrsachsen in der Nähe. Wenige Meter fußläufig vom Grundstück befinden sich zwei Buslinien. Die S-Bahnlinie 1 ist circa 1,7 Kilometer entfernt. Neben Deutschlands größtem botanischen Garten bieten der Schlosspark Lichterfelde und der Grünstreifen entlang des Teltow-Kanals Naherholungsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe. Für das Bauvorhaben laufen die Planungsarbeiten und nach Abschluss der Genehmigungsphase ist in 2016 der Vertriebsstart vorgesehen.

Thomas-Mann-Straße 33, Hamburg

Im Juni 2015 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Thomas-Mann-Str. 33, Hamburg GmbH & Co. KG das 2.747 m2 große Objektgrundstück für ein neues Wohnbauprojekt erworben. Der Standort befindet sich in attraktiver Wohnlage nordöstlich der Hamburger Innenstadt im Stadtteil Bramfeld. Die aktuelle Planung sieht hier ein Neubauuensemble mit zwei Mehrfamilienhäusern in dreigeschossiger Ausführung und einer durchgehenden Tiefgarage mit 34 PKW-Stellplätzen vor. Insgesamt werden 38 Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von insgesamt 2.818 m2 entstehen. Die komfortabel ausgestatteten Wohnungen werden mit Balkonen bzw. Dachterrassen oder Gartenterrassen versehen, welche eine optimale Süd- bzw. Westausrichtung erhalten. Im Zuge des Neubauuvorhabens wird die noch vorhandene leerstehende Bestandsbebauung (Autohaus) abgerissen. Das Objektumfeld ist neben wenigem Kleingewerbe hauptsächlich von kleinteiligem Geschosswohnungsbau und aufgelockerter Einfamilienhausbebauung geprägt. Östlich des Grundstückes schließt sich eine Kleingartenanlage an. Mit einem direkt angrenzenden Supermarkt und weiteren fußläufig erreichbaren Einkaufsmöglichkeiten ist die Nahversorgung bestens gewährleistet. Neben mehreren naheliegenden Schulen und Kitas bietet der Stadtteil u. a. mit dem begrünten Flusslauf der Berner Au vielfältige Naherholungsmöglichkeiten. Nach Abschluss der Planungsarbeiten wurde die Baugenehmigung für das geplante Bauvorhaben erteilt und der Vertriebsstart erfolgt im Frühjahr 2016.

Einbecker Straße 74, Berlin

Im Juni 2015 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Einbecker Str. 74, Berlin GmbH & Co. KG das 7.727 m2 große Grundstück an der Einbecker Straße im Berliner Stadtteil Friedrichsfelde erworben. Das Objektgrundstück liegt östlich der Berliner Innenstadt im Stadtbezirk Lichtenberg, angrenzend an den Stadtteil Friedrichshain. Das Objekt liegt in einem etablierten Wohnumfeld und südlich angrenzend an eine ruhige Kleingartenanlage. Hier werden fünf Mehrfamilienhäuser mit jeweils vier Geschossen zzgl. Staffelgeschoss in offener Bauweise entstehen. Die Eigentumswohnungen mit zwei bis fünf Zimmern umfassen eine Gesamtwohnfläche von circa 8.323 m2 und sind überwiegend in Südausrichtung geplant. Das Anwesen befindet sich größtenteils rückwärtig in zweiter Reihe zur Straße und die Zuwegung erfolgt über die nördlich gelegene Einbecker Straße. Das Wohnensemble wird in zwei Bauabschnitten errichtet. Zuvor wird der auf dem Grundstück befindliche leerstehende Fachmarkt abgerissen. Die Anbindung an den Individual- und öffentlichen Verkehr ist sehr gut. Mit dem PKW ist der Berliner Alexanderplatz in circa 20 Minuten erreichbar und mit den nahegelegenen U- und S-Bahn-Stationen in etwa 15 Minuten. Eine Buslinie verkehrt direkt auf der Einbecker Straße. Daneben verkehren mehrere Bus- und Tramlinien in der Nähe. Es besteht eine hervorragende Versorgung durch fußläufig erreichbare Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Kindergärten, Ärzte und Apotheken. Naherholung bietet der unweit gelegene Berliner Tierpark mit dem Schloss Friedrichsfelde sowie die Rummelsburger Bucht im Süden. Der beliebte Szene-Stadtteil Friedrichshain grenzt im Westen an Friedrichsfelde. Nach erfolgter Eingabeplanung wird mit der Baugenehmigung und dem Vermarktungsstart Mitte 2016 gerechnet.

Schorlachstraße 1 a/b, Erlangen

Im Juli 2015 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Schorlachstr. 1, Erlangen GmbH & Co. KG das rund 2.230 m2 große Grundstück im Stadtteil Bruck in der stark nachgefragten Siemens- und Universitätsstadt Erlangen in der Metropolregion Nürnberg erworben. Erlangen überzeugt mit einer hohen Kaufkraft und Arbeitsplatzattraktivität sowie einem hohen Nachfrageüberhang im Wohnungsbereich. Auf dem Objektgrundstück, am südwestlichen Rand der Erlangener Kernstadt gelegen, ist der Neubauu von zwei freistehenden Mehrfamilienhäusern mit 19 gehoben ausgestatteten Eigentumswohnungen und ebenso vielen Tiefgaragenplätzen mit einer Wohnfläche von insgesamt circa 1.504 m2 geplant. Die beiden Gebäude werden mit jeweils zwei Vollgeschossen sowie ausgebautem Satteldach konzipiert. Der Grundstückszuschnitt erlaubt eine optimale Ausrichtung der Hauptwohnflächen nach Süden bzw. Westen. Die direkte Nachbarschaft ist überwiegend von kleineren Mehrfamilienhäusern in zwei- und drei-geschossiger offener Bauweise geprägt, welche typischerweise begrünt ist. In der Nähe des Grundstücks fließt die Regnitz, welche in Verbindung mit den dazugehörigen Auen einen hohen Naherholungs- und Freizeitwert schaffen. Der Objektstandort verfügt über eine sehr gute Infrastruktur mit kurzen Wegen in die Erlangener Innenstadt und über die nahegelegene A 73 in das benachbarte Nürnberg. Die Eingabeplanung für das Wohnbauvorhaben wurde in Ende 2015 eingereicht und der Vertriebsstart erfolgt in 2016.

Eisenacher Straße 41, Berlin

Im Juli 2015 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Eisenacher Str. 41, Berlin GmbH & Co. KG das rund 594 m2 große Baugrundstück im Berliner Bezirk Schöneberg erworben. Hierbei handelt es sich um ein Eckgrundstück an der Eisenacher Straße Ecke Grunewaldstraße im westlichen Stadtzentrum von Berlin, in nachgefragter gutbürgerlicher Lage im süddeutschen Renaissance-Stil erbauten ›Bayerischen Viertel‹. Auf dem Grundstück ist die Errichtung eines Eck-Wohnhauses mit fünf Vollgeschossen sowie einem Staffelgeschoss vorgesehen, das Platz für circa. 20 Eigentumswohnungen mit zwei bis vier Zimmern in den Obergeschossen und circa drei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss bietet. Die Wohnfläche beträgt insgesamt rund 1.600 m2. Weitere 215 m2 entfallen auf die Gewerbeflächen. Zudem sind sieben Tiefgaragenstellplätze geplant. Die Objektlage bietet aufgrund der Nähe zu Grünanlagen wie dem Heinrich-von-Kleist-Park und zum Szene-Kiez Winterfeldt Platz ein hohes Maß an Lebensqualität. Zudem besteht eine sehr gute Versorgung durch fußläufig erreichbare Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Kindergärten, Ärzte und dem breiten innerstädtischem Angebot. Mehrere U- und S-Bahnlinien verkehren durch den Stadtteil. Eine U-Bahn- sowie Bus-Haltestelle befinden sich wenige Meter vom Grundstück entfernt. Beste Anbindungen bestehen auch für den Individualverkehr. Die Eingabeplanung wurde bereits eingereicht. Im Laufe des Jahres 2016 sind nach Erteilung der Baugenehmigung der Vertriebs- sowie der Baustart geplant.

Semmelweisstraße 41-47, Berlin

Im September 2015 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Semmelweisstr. 41-47, Berlin GmbH & Co. KG das rund 10.504 m2 große Grundstück im Ortsteil Altglienicke im Südosten Berlins im Bezirk Treptow-Köpenick erworben. Das Grundstück wird auf der einen Seite von der Semmelweisstraße 41-47 und auf der anderen Seite von der Rudower Straße 74 begrenzt. Das Planungskonzept sieht hier die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Vorderhaus und drei Seitenflügeln vor. Zur Semmelweisstraße entsteht das Vorderhaus mit drei Geschossen sowie ein Staffelgeschoss und im hinteren Hofbereich die Seitenflügel mit zwei Geschossen sowie ein Staffelgeschoss. Weiterhin ist der Bau eines Stadthauses mit drei Geschossen im hinteren Grundstücksbereich an der Rudower Straße vorgesehen. Die Wohnanlage wird insgesamt 93 gehoben ausgestattete Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von circa 6.560 m2 sowie 50 Kfz-Stellplätze umfassen. Altglienicke ist ein ruhiges etabliertes Wohnviertel mit Gartenstadtcharakter, bietet aber dennoch sehr gute Nahversorgungsmöglichkeiten und eine schnelle und direkte Verkehrsanbindung zur Mitte Berlins. Mehrere S-Bahn-, Bus- und Tramlinien verkehren durch den Ortsteil. Eine Bushaltestelle befindet sich in unmittelbarer Grundstücksnähe. Die Nachbarbebauung ist geprägt von größtenteils Einfamilien- und Reihenhäusern, Freiflächen und vier- bis fünf-geschossigen Mehrfamilienhäusern. Die Eingabeplanung für die Erteilung der Baugenehmigung läuft und im zweiten Halbjahr 2016 sind der Vertriebs- und anschließend der Baustart geplant.

Bei den weiteren 29 (Stand: 31. Dezember 2015) laufenden Immobilienentwicklungen wird die Projektrealisierung vorangetrieben. Bei mehreren Objekten wurde nach erfolgreichem Verkaufsstart in 2015 mit den Baumaßnahmen begonnen. Hierzu gehören in der Metropolregion Frankfurt die Wohnbauvorhaben Sylter Straße und Hasengartenstraße in Wiesbaden. Auch bei der in 2015 sehr gut in die Vermarktung gestarteten Wohnanlage Kalbacher Hauptstraße in Frankfurt sind die Baumaßnahmen eingeleitet. In München wurde bei sehr gutem Verkaufsstand mit den Bauarbeiten am Wohnobjekt Euckenstraße gestartet. Am Standort Hamburg erfolgte der Baubeginn beim Wohnobjekt Heschredder. Ebenso ist in Nürnberg der Baubeginn für das Wohnobjekt Delsenbachweg sowie den ersten Bauabschnitt beim Wohnensemble Wilhelmshavener Straße erfolgt.

Fortgeschritten sind die Baumaßnahmen bei der bereits vollständig verkauften Mehrfamilienhausanlage Brandenburgische Straße in Berlin und dem WohnNeubauu Brabandstraße in Hamburg. Bei beiden Objekten laufen die ersten Übergaben. Bei dem Neubauuobjekt Finckensteinallee in Berlin ist der Verkauf erfolgreich abgeschlossen und die Übergabearbeiten laufen. Bei dem Berliner Wohnbauvorhaben Rungestraße sind die Rohbauarbeiten weit fortgeschritten. Im Rohbau befindet sich ebenfalls das Münchener Wohnbauobjekt Hechtseestraße und beim Objekt Von-Kahr-Straße in München wird der Innenausbau abgeschlossen und die ersten Wohnungsübergaben sind eingeleitet. Bei dem Wohnbauvorhaben Schlettstadter Straße/Sundgauer Straße in Berlin befindet sich der erste Bauabschnitt bereits im Innenausbau und der zweite Bauabschnitt im Rohbau. Bei der Wohnanlage Goslarer Ufer in Berlin laufen die Erdarbeiten. Bei der Fürther Wohnanlage Herrnstraße ist der erste Bauabschnitt fertiggestellt, der zweite Bauabschnitt steht vor der baulichen Fertigstellung und mit dem dritten Bauabschnitt wurde begonnen.

Noch in 2015 wurde nach erfolgreichem Abschluss der Planungs- und Genehmigungsphase die Vermarktung für die Wohnbauvorhaben Durlacher Straße in Berlin, Badstraße in Fürth, Rothenburger Straße in Nürnberg, Diestelstraße und Walddörfer Straße in Hamburg sowie die Walkmühltalanlage in Wiesbaden und Fuchstanzstraße in Frankfurt in Angriff genommen. Neben den in 2015 neu erworbenen Objekten befinden sich das Wohnbauvorhaben Hugo-Cassirer-Straße und das Bürobauvorhaben Franz-Ehrlich-Straße in Berlin sowie das Wohnbauvorhaben Friedrich-Ebert-Straße in Hamburg in der Planungs- und Genehmigungsphase. Hierzu gehört ebenfalls das Wohnbauvorhaben Sellhopsweg in Hamburg, bei dem in 2015 zwei zusätzliche Teilgrundstücke mit einer Größe von insgesamt rd. 1.286 m2 als Ergänzung für die geplante Wohnanlage hinzuerworben wurden und eine Teilfläche von rund 1.153 m2 planmäßig veräußert wurde. Der Vertriebsstart für die vorgenannten Objekte ist in 2016 vorgesehen.

Die Beteiligungen haben sich im Einzelnen während des Geschäftsjahres wie folgt entwickelt:

Beteiligung 01.01.2015 Einlagen 2015 Rückführungen 2015 Beteiligung 31.12.2015
Name der Immobiliengesellschaft EUR EUR EUR EUR
PROJECT PW Badstr. 40 Fürth GmbH & Co. KG 1.010.000,00 257.000,00 0,00 1.267.000,00
PROJECT PW Bargteheider Str. 138 Hamburg GmbH & Co. KG 402.000,00 0,00 402.000,00
PROJECT PW Berner Str. 9 Berlin GmbH & Co. KG 235.000,00 0,00 235.000,00
PROJECT PW Brabandstr. 51 Hamburg GmbH & Co. KG 708.000,00 101.000,00 – 677.000,00 132.000,00
PROJECT PW Brandenburgische Str. 10-12 Berlin GmbH & Co. KG 320.500,00 111.000,00 – 655.500,00 10.000,00 *
PROJECT PW Curtiusstr. 28- 34 Berlin GmbH & Co. KG 2.428.000,00 1.780.000,00 – 626.000,00 3.582.000,00
PROJECT PW Delsenbachweg 20 Nürnberg GmbH & Co. KG 657.500,00 213.500,00 – 106.000,00 765.000,00
PROJECT PW Diestelstr. 30 Hamburg GmbH & Co. KG 3.123.500,00 180.500,00 0,00 3.304.000,00
PROJECT PW Durlacher Str. 5 Berlin GmbH & Co. KG 5.641.000,00 1.030.000,00 0,00 6.671.000,00
PROJECT PW Einbecker Str. 74 Berlin GmbH & Co. KG 510.000,00 0,00 510.000,00
PROJECT PW Eisenacher Str. 41 Berlin GmbH & Co. KG 337.000,00 0,00 337.000,00
PROJECT PW Euckenstr. 27 München GmbH & Co. KG 4.805.500,00 1.002.500,00 0,00 5.808.000,00
PROJECT PW Finckensteinallee 137-139 Berlin GmbH & Co. KG 181.000,00 0,00 – 121.000,00 60.000,00
PROJECT PG Franz- Ehrlich- Str. Berlin GmbH & Co. KG 1.497.500,00 328.000,00 0,00 1.825.500,00
PROJECT PW Friedrich- Ebert- Str. 4 Hamburg GmbH & Co. KG 1 0,00 1.312.000,00 0,00 1.312.000,00
PROJECT PW Fuchstanzstr. 30 Frankfurt GmbH & Co. KG 737.500,00 0,00 0,00 737.500,00
PROJECT PW Görzerstr. 99 München GmbH & Co. KG 2.306.000,00 163.500,00 0,00 2.469.500,00
PROJECT PW Goslarer Ufer 1- 5 Berlin GmbH & Co. KG 2.535.000,00 470.500,00 – 380.000,00 2.625.500,00
PROJECT PW Hasengartenstr. 19 a Wiesbaden GmbH & Co. KG 1.769.000,00 153.000,00 0,00 1.922.000,00
PROJECT PW Hechtseestr. 62 München GmbH & Co. KG 3.774.000,00 222.500,00 – 1.070.000,00 2.926.500,00
PROJECT PW Herrnstr. 45 Fürth GmbH & Co. KG 1.344.000,00 101.500,00 – 909.500,00 536.000,00
PROJECT PW Heschredder 7 Hamburg GmbH & Co. KG 2.491.000,00 40.000,00 0,00 2.531.000,00
PROJECT PW Hugo- Cassirer- Str. Berlin GmbH & Co. KG 1 0,00 1.015.000,00 0,00 1.015.000,00
PROJECT PW Kalbacher Hauptstr. 37 Frankfurt GmbH & Co. KG 60.000,00 470.000,00 0,00 530.000,00
PROJECT PW Marienfelder Allee 27- 29 Berlin GmbH & Co. KG 600.000,00 0,00 600.000,00
PROJECT PW Mertensstr. 13 Berlin GmbH & Co. KG 414.000,00 0,00 414.000,00
PROJECT PW Rothenburger Str. 465 Nürnberg GmbH & Co. KG 110.000,00 321.000,00 0,00 431.000,00
PROJECT PW Rungestr. 21 Berlin GmbH & Co. KG 5.656.000,00 215.000,00 – 510.000,00 5.361.000,00
PROJECT PW Sundgauer Str. Berlin GmbH & Co. KG 9.068.500,00 1.494.000,00 – 1.345.000,00 9.217.500,00
PROJECT PW Schorlachstr. 1 Erlangen GmbH & Co. KG 110.000,00 0,00 110.000,00
PROJECT PW Sellhopsweg 3- 11 Hamburg GmbH & Co. KG 100.000,00 494.500,00 0,00 594.500,00
PROJECT PW Semmelweisstr. 41- 47 Berlin GmbH & Co. KG 248.000,00 0,00 248.000,00
PROJECT PW Sylter Str. Wiesbaden GmbH & Co. KG 1.545.000,00 275.500,00 0,00 1.820.500,00
PROJECT PW Thomas-Mann-Str. 33 Hamburg GmbH & Co. KG 595.000,00 0,00 595.000,00
PROJECT PW Von-Kahr-Str. 31 München GmbH & Co. KG 109.000,00 326.000,00 – 423.000,00 12.000,00
PROJECT PW Walddörferstr. 292-296 GmbH & Co. KG 1.575.000,00 250.000,00 0,00 1.825.000,00
PROJECT PW Walkmühltalanlage 2 Wiesbaden GmbH & Co. KG 769.500,00 110.000,00 0,00 879.500,00
PROJECT PW Wilhelmshavener Str. 10 Nürnberg GmbH & Co. KG 1.177.500,00 240.500,00 0,00 1.418.000,00

1 Der Beitritt zur Objektgesellschaft ist bereits in 2014 erfolgt, die ersten Einlagen erfolgten in 2015
* Kommanditkapital wurde komplett zurückgeführt und Gewinnrückführung hat begonnen; geleistete Hafteinlage in Höhe von 10.000,00 EUR bleibt bestehen

d) Nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Mitarbeiter

Für die Entwicklung und die Zukunftsfähigkeit des Investitionsportfolios der Gesellschaft sind die Mitarbeiter der KVG der entscheidende Erfolgsfaktor. Das Leistungsvermögen und die Einsatzfähigkeit der Mitarbeiter werden entsprechend ihrer Aufgaben und Potenziale im Rahmen einer innovativen und bedarfsorientierten Personalentwicklung bestmöglich gefördert. Als Dienstleistungsunternehmen stehen der Dienstleistungsgedanke und die Verantwortung gegenüber dem Vermögen des Anlegers im Vordergrund. Diese Einstellung wird von den Mitarbeitern der PROJECT Investment AG konsequent umgesetzt. Ein hohes Maß an Engagement und Leistungswillen wird ebenfalls gefordert.

Kundenzufriedenheit

Die KVG ist gemäß § 28 Absatz 2 KAGB verpflichtet, geeignete Verfahren und Vorkehrungen zu implementieren und zu treffen, die gewährleisten, dass ein ordnungsgemäßer Umgang mit Anlegerbeschwerden erfolgt und dass die Anleger der von ihr verwalteten alternativen Investmentvermögen ihre Rechte uneingeschränkt wahrnehmen können.

Aus dem Beschwerdemanagement-Bericht der Gesellschaft für das Jahr 2015 ist ersichtlich, dass sich die Anzahl der Beschwerden sowohl gemessen am verwalteten Beteiligungskapital als auch gemessen an der Anzahl der Beteiligten auf 0,00 % beläuft. Dies bestätigt eine sehr hohe Kundenzufriedenheit. Ein Ausdruck dieser Zufriedenheit ist auch, dass die KVG im Geschäftsjahr 2015 in keinen einzigen gerichtlichen Rechtsstreit verwickelt war.

e) Wertentwicklung der Gesellschaft

Der Wert des Investmentvermögens der Gesellschaft steigt seit der Auflegung des AIF kontinuierlich an. Dies ist nach der Einwerbung von neuem Kommanditkapital in der Platzierungsphase in der Investitionsphase auf die jährliche Neubewertung der in der Beteiligungsgesellschaft gehaltenen Investitionen zurückzuführen. Es ist zu erwarten, dass das Investmentvermögen der Gesellschaft in den folgenden Geschäftsjahren auf Grund der Wertentwicklung der ausgewählten Immobilienvorhaben weiter ansteigt. Die bisherige Wertentwicklung ist kein Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Gemäß Bewertungsverfahren ergibt sich im Geschäftsjahr 2015 eine Wertsteigerung in Höhe von 5.571.088,51 EUR; im Vorjahr belief sich die Erhöhung auf 4.283.419,62 EUR. Für die Geschäftsjahre 2013 und 2012 ergaben sich Wertminderungen in Höhe von 1.325.248,61 EUR bzw. 617.786,23 EUR. Diesen Wertentwicklungen stehen die in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen Kosten gegenüber.

5. SONSTIGE AUFSICHTSRECHTLICHE ANGABEN

a) Vergütung Mitarbeiter der KVG

Im Geschäftsjahr 2015 hat die KVG an ihre Mitarbeiter 1.319.728,32 EUR bezahlt, davon 1.196.265,68 EUR feste Vergütung und 123.462,64 EUR als variable Vergütung. Die Vergütungssysteme stehen im Einklang mit den Regelungen des Interessenskonfliktmanagementsystems. Durchschnittlich hatte die KVG 18 Mitarbeiter und zwei Vorstände.

Mitarbeiter, deren berufliche Tätigkeit sich auf das Risikoprofil der Gesellschaft auswirkt, haben im Geschäftsjahr 657.004,39 EUR erhalten und sind alles Führungskräfte. Die KVG verwaltet acht Investmentkommanditgesellschaften, so dass eine sachgerechte Aufteilung auf den einzelnen AIF nicht möglich ist.

b) Wesentliche Veränderungen der im Verkaufsprospekt aufgeführten Informationen

Mit Datum vom 14. November 2014 wurde der Gesellschaftsvertrag zur Anpassung an die Vorschriften des KAGB komplett neu gefasst. Im Geschäftsjahr 2015 gab es keine Anpassungen.

c) Anzahl der Anteile

Die Gesellschaft hat ein Zeichnungsvolumen von 90.667.585,15 EUR mit 2.796 Anlegern und 3.054 Zeichnungen. Der Ausgabepreis für einen Anleger entspricht der Summe aus seinem gezeichneten Kommanditkapital und dem Ausgabeaufschlag. Das gezeichnete Kommanditkapital beträgt mindestens 10.000 EUR. Höhere Beteiligungen sollen jeweils durch 500 EUR ohne Rest teilbar sein. Die Zahlung des gezeichneten Kommanditkapitals erfolgt als Einmalzahlung zuzüglich Ausgabeaufschlag. Damit gibt es keine im Umlauf befindlichen Anteile der Gesellschaft.

Bamberg, den 30. März 2016

PROJECT REALE WERTE Fonds 12 geschlossene Investment GmbH & Co. KG

Ralf Cont, Geschäftsführer

Matthias Hofmann, Geschäftsführer

V Erklärung nach §§ 158,135 KAGB i. V. m. §§ 264 Absatz 2 Satz 3,289 Absatz 1 Satz 5 HGB für das Geschäftsjahr 2015

VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER

Nach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Investmentkommanditgesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Investmentkommanditgesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird.

Bamberg, den 30. März 2016

PROJECT REALE WERTE Fonds 12 geschlossene Investment GmbH & Co. KG

Ralf Cont, Geschäftsführer

Matthias Hofmann, Geschäftsführer

VI Wiedergabe des Vermerks des Abschlussprüfers

»An die PROJECT REALE WERTE Fonds 12 geschlossene Investment GmbH & Co. KG

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der PROJECT REALE WERTE Fonds 12 geschlossene Investment GmbH & Co. KG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Prüfung umfasst auch die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter

Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), der delegierten Verordnung (EU) Nr. 231/2013 und der ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. hinaus liegt die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter.

Verantwortung des Abschlussprüfers

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 Abs. 1 KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und den Lagebericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Gesellschaftsvermögens insgesamt und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsleitung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten gemäß § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB haben wir auf Basis einer Prüfung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Prüfungsurteil

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015 den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ist die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß erfolgt. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss und vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft.«

Hamburg, 28. Juni 2016

RBD Realtreuhand GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Curslacker Neuer Deich 66
21029 Hamburg

Gez. Gerold Winter, Wirtschaftsprüfer

Gez. Roland Kilian, Wirtschaftsprüfer

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