Bilanz: SachsenFonds Australien III GmbH & Co. KG – Jahresfehlbetrag -3.570.689,47 EUR

Das kann man der Aktuellen, im Unternehmensregister hinterlegten Bilanz entnehmen. Es ist sicherlich auch eine Bilanz die die Anleger nicht erfreuen wird, natürich auch hier zu verantworten vom Fondsmanagement.

SachsenFonds Australien III GmbH & Co. KG

Aschheim

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.07.2013 bis zum 30.06.2014

Anhang für das Geschäftsjahr 2013/2014

A. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss, zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die SachsenFonds Australien III GmbH & Co. KG („Gesellschaft“), HRA 88689, Amtsgericht München, hat ihren Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2013 bis zum 30. Juni 2014 nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt entsprechend den Bestimmungen der §§ 266 und 275 in Verbindung mit § 264a Abs. 1 HGB.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist zutreffend nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB gegliedert. Aufwendungen und Erträge werden periodengerecht abgegrenzt.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kommanditgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 2 HGB in Verbindung mit § 264a Abs. 1 HGB. Bei der Aufstellung wurden größenabhängige Erleichterungen in Anspruch genommen.

Die Darstellung des Eigenkapitals erfolgt unter Beachtung der Vorschriften des § 264c Abs. 2 HGB. Gemäß § 264c Abs. 1 HGB wurden in der Bilanz die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern gesondert ausgewiesen.

Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden erfolgt unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit (§ 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB).

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Anlagevermögen

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- und Herstellungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, bilanziert.

Unter den Finanzanlagen (sonstige Ausleihungen) wird ein Darlehen an die SachsenFonds Internationale Immobilien GmbH ausgewiesen, welches zur Finanzierung deren Anteils an den Objektimmobilien in Australien gewährt wurde. Das Darlehen ist verzinslich und zum Nennwert angesetzt. Das Darlehen hat zunächst eine Laufzeit bis zum 30. Juni 2027.

Umlaufvermögen

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und die sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Wertberichtigungen waren zum Bilanzstichtag nicht vorzunehmen. Die Guthaben bei Kreditinstituten sind mit dem Nominalwert angesetzt.

Rückstellungen

Die Rückstellungen werden in ausreichender Höhe mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt.

Um eine feste Kalkulations- und Planungsbasis zu erhalten. Hat die Gesellschaft am 18. Dezember 2006 bis zum 18. Dezember 2018 eine Zinstausch-Vereinbarung (Swap-Agreement) abgeschlossen.

Am Abschlussstichtag besteht eine Zinstausch-Vereinbarung (Swap-Agreement) mit einer Laufzeit vom 18. Dezember 2006 bis zum 18. Dezember 2018 über einen anfänglichen Nominalbetrag von TAUD 96.632; sein Zeit-/Marktwert beläuft sich zum Abschlussstichtag auf TAUD -15.809.

Der Marktwert ist anhand von anerkannten Bewertungsmodellen ermittelt; er ist im Einzelnen durch eine Bestätigung der National Australia Bank Limited nachgewiesen. Die Zinstausch-Vereinbarung bildet mit der am 18. Dezember 2006 geschlossenen Darlehensvereinbarung eine Bewertungseinheit (§ 254 HGB). Da die Bedingungen und Parameter von Grund- und Sicherungsgeschäft im Wesentlichen korrespondieren, handelt es sich in Bezug auf das abgesicherte Zinssatzänderungsrisiko um einen Mikro-Hedge. Eventuelle zukünftige Änderungen der Zahlungsströme gleichen sich über die Laufzeit von Grund- und Sicherungsgeschäft vom 18. Dezember 2006 bis zum 18. Dezember 2018 in Höhe von ca. 83 % aus, sodass in diesem Zeitraum und für diese Höhe planmäßig synthetisch festverzinsliche Bankverbindlichkeiten bestehen werden. Für den übersicherten Teil der Zinstausch-Vereinbarung wurde die in den vorherigen Geschäftsjahren gebildete Rückstellung beibehalten,

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten werden gemäß § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Angaben zu Finanzderivaten

Die Gesellschaft hat weiterhin einen Cross-Currency-Swap mit einem Nominalwert von TAUD 63.777 bzw. TEUR 38.559 über 66 % der Immobiliendarlehenssumme bis zum 20. November 2017 abgeschlossen. Der Cross-Currency-Swap wurde im Juli 2012 aufgelöst.

Angaben zur Währungsumrechnung

Die einzelnen Geschäftsvorfälle der Gesellschaft werden – entsprechend der laufenden Geschäftsabwicklung – in Australischen Dollar (AUD) erfasst.

Für Zwecke des handelsrechtlichen Jahresabschlusses sind die Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung in Euro umzurechnen (§ 244 HGB). § 256a HGB wurde beachtet. Entsprechend wurden im Rahmen der Währungsumrechnung die kurzfristigen Forderungen und Verbindlichkeiten mit dem Stichtagskurs zum 30. Juni 2014 (1 Euro = 1,4517 AUD) angesetzt. Das Anlagevermögen sowie die Verbindlichkeiten gegenüber der National Australia Bank Limited wurden als Bewertungseinheit mit dem historischen Kurs laut der Europäischen Zentralbank zum Erwerbszeitpunkt (1 Euro = 1,6779 AUD bzw. 1 Euro = 1,6644 AUD) angesetzt. Das Eigenkapital wurde ebenfalls mit historischen Kursen angesetzt. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde mit dem Durchschnittskurs des Geschäftsjahres (vereinfacht ermittelt mit den von der Europäischen Zentralbank veröffentlichten monatlichen Referenzkursen) umgerechnet. Die Abschreibungen auf Sachanlagen wurden wie die korrespondierenden Bilanzposten mit dem jeweiligen historischen Kurs ermittelt. Die entstandene Umrechnungsdifferenz von TEUR 2.346 wurde ergebniswirksam unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen erfasst.

C. Angaben zur Bilanz UND ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

A K T I V A

Anlagevermögen

Die Entwicklung der in der Bilanz erfassten Anlagegegenstände im Jahr 2013/2014 ist in einer Anlage zum Anhang dargestellt.

Umlaufvermögen

Alle Forderungen sind wie im Vorjahr innerhalb eines Jahres fällig.

P A S S I V A

Eigenkapital

I. Kapitalanteile der persönlich haftenden Gesellschafterin

Die Pflichteinlage in Höhe von EUR 950,00 der SachsenFonds Verwaltungsgesellschaft Australien III mbH wurde im Geschäftsjahr 2009/2010 vollständig einbezahlt.

II. Kapitalanteile der Kommanditisten

Die unter den Kapitalanteilen verrechnete, noch nicht eingeforderte ausstehenden Einlage in Höhe von EUR 950,00 betrifft den Kommanditisten SachsenFonds Holding GmbH. Die Einlagen der Kommanditisten Hans Heinrichs, München und die SachsenFonds Holding GmbH, mit einer Haft- und Pflichteinlage von EUR 950,00 bzw. EUR 1.900,00 wurden im Geschäftsjahr 2009/2010 geleistet. Mit Wirkung zum 15.11.2013 hat Herr Klaus D. Schmidt seine Kapitalanteile im Wege der Sonderrechtsnachfolge auf die SachsenFonds Holding GmbH übertragen.

Die Hafteinlage der übrigen Kommanditisten beträgt 10 % der in AUD geleisteten Pflichteinlage. Für Zwecke der Bemessung der Haftsumme wird von einem Wechselkurs von 1 AUD/0,60 Euro ausgegangen.

Zum 30. Juni 2014 sind insgesamt EUR 7.382.850 im Handelsregister als Haftsumme eingetragen.

Verbindlichkeiten

Die unter den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von TEUR 47.270 ausgewiesenen Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von über fünf Jahren. Die übrigen Verbindlichkeiten haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr und sind nicht besichert.

Bilanzgewinn/Bilanzverlust

Die Bilanz wurde gemäß § 268 Abs. 1 HGB unter vollständiger Verwendung des Ergebnisses für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2013 bis 30. Juni 2014 aufgestellt.

Der Bilanzgewinn/-verlust zum 30. Juni 2014 ermittelt sich wie folgt:

Steuern

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betreffen ausschließlich das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit.

D. Sonstige Angaben

Personal

Die Gesellschaft verfügt über kein eigenes Personal.

Persönlich haftende Gesellschafterin

Persönlich haftende Gesellschafterin ist die SachsenFonds Verwaltungsgesellschaft Australien III mbH, Aschheim-Dornach, HRB 163822 Amtsgericht München, mit einem Stammkapital in Höhe von EUR 25.000,00. Sie ist an der Gesellschaft mit einer Haft- und Pflichteinlage in Höhe von EUR 950,00 beteiligt.

Geschäftsführer:

• Jürgen Göbel, Geschäftsführer SachsenFonds Holding GmbH, geschäftsansässig in Aschheim

• Andreas Büttner, Geschäftsführer SachsenFonds Holding GmbH, geschäftsansässig in Aschheim

Geschäftsführer

Im Geschäftsjahr vom 1. Juli 2013 bis zum 30. Juni 2014 erfolgte die Geschäftsführung durch die Geschäftsführer der Komplementärgesellschaft.

Die amtierenden Geschäftsführer sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Im Geschäftsjahr ist keine Geschäftsführervergütung angefallen.

Bilanz zum 30.06.2014

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. Juli 2013 bis 30. Juni 2014

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2013/2014

der SachsenFonds Australien III GmbH & Co. KG

Aschheim

1. Unternehmensgegenstand und Geschäftsentwicklung

Gegenstand der Gesellschaft (Fondsgesellschaft) ist nach dem Gesellschaftsvertrag vom 1. April 2008 der indirekte Erwerb sowie die Verwaltung und Vermietung eines Immobilienportfolios in Adelaide, Australien. Zu dem Portfolio gehören das ACCU Building (52-60 Light Square), das Santos Building (60 Flinders Street) und das IAG Building mit einem angeschlossenen Parkhaus (80 Flinders Street). Die vorgenannten Immobilien werden im Folgenden gemeinsam als Fondsobjekte bezeichnet. Zu diesem Zweck haben die Fondsgesellschaft (zu 99 %) und die SachsenFonds Internationale Immobilien GmbH (zu 1 %) als Treugeberinnen mit der SachsenFonds Australian Property Investment III GmbH (Treuhandgesellschaft) einen Treuhandvertrag abgeschlossen, aufgrund dessen die Treuhandgesellschaft im eigenen Namen, jedoch treuhänderisch auf Rechnung der Treugeberinnen die Fondsobjekte erworben hat und berechtigt und verpflichtet ist, die Fondsobjekte zu halten und zu verwalten, insbesondere die Immobilien zu vermieten und zu veräußern. Die Treuhandgesellschaft unterliegt den Weisungen der Treugeberinnen.

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Australien

Die Wirtschaft in Australien wies zwischen 01.07.2013 und 30.06.2014 (australisches Geschäftsjahr) ein Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 2,8% aus und war im Allgemeinen von der Wirtschaftskrise relativ unbeeindruckt. Die Arbeitslosenquote lag im Juni 2014 bei ca. 5,9 % und damit etwas höher als im Vorjahr (5,6 %). Der Australische Dollar hat im Juni 2014 gegenüber dem US Dollar leicht an Wert verloren.

Büro- und Immobilienmarkt in Adelaide

Der Büroimmobilienmarkt in Adelaide ist einer der stabilsten Büromärkte Australiens und damit weniger von starken Fluktuationen bei Leerstandsraten und Mietpreiswachstum betroffen als andere Märkte.

Eine hohe Büroflächenverfügbarkeit hat jedoch auch in 2014 die Leerstandsraten weiter in die Höhe getrieben. Die Leerstandsrate für den gesamten Büroimmobilienmarkt in Adelaide lag im September 2014 bei 13,8 % und damit höher als im Juli 2013 (12,1 %). Die negative Büroflächen-Absorption im CBD lag im September 2014 (12-Monats-Durchschnitt) bei rund -7.188 m2. 2014. Es werden noch immer Miet-Incentives (z.B. mietfreie Monate oder Zuschüsse zu Umbaukosten) in Höhe von rund 25 % vergeben.

Wie auch in den Vorjahren ist der Markt für hochwertige Büroimmobilien nicht ganz so stark von Schwankungen der Leerstandsrate betroffen. Die Leerstandrate lag für Prime Bürofläche im CBD im September 2014 bei rund 11,6 % (September 2013: 4,4 %) und damit unter dem Gesamtwert im CBD von rund 13,3 % (September 2014: 11,5 %).

Geschäftsentwicklung der SachsenFonds Australien III GmbH & Co. KG

Bei der SachsenFonds Australien III GmbH & Co. KG handelt es sich um einen geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der Kommanditgesellschaft mit einem ursprünglich eingeworbenem Eigenkapital in Höhe von TAUD 123.008.

Die Bewirtschaftung der Fondsobjekte in Adelaide verlief im Geschäftsjahr 2013/2014 größtenteils plangemäß. Die Objekte waren zum Berichtszeitpunkt zu 100 % vermietet.

Das bei der National Australia Bank Limited von der Treuhandgesellschaft als Darlehensnehmer zur Sicherstellung der Finanzierung der vier Immobilien (3 Bürogebäude, ein Parkhaus) aufgenommene Darlehen in Höhe von AUD 96,632 Mio. (TEUR 66.473¹) hatte grundsätzlich eine feste Laufzeit bis zum 31. Januar 2015. Insgesamt wurden aufgrund von einer Überschreitung der vertraglichen Basis-Beleihungsgrenze und Grenz-Beleihungsquote im Zeitraum vom 18. März 2010 bis 30. November 2012 AUD 16,712 Mio. (TEUR 11.469) an Sondertilgungen geleistet.

¹ Umgerechnet zum Stichtagskurs vom 30. Juni 2014

Im Zuge des Verkaufs der Fondsobjekte im Oktober 2014, wurde das Darlehen bei der NAB vollständig zurückgezahlt. Näheres siehe „Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres.“

In einem Schreiben vom 20. August 2013 hat die Fondsgeschäftsführung die Gesellschafter zur ordentlichen Gesellschafterversammlung für das Geschäftsjahr 2011/2012 am 17. September 2013 geladen. Zudem wurden die Gesellschafter über ein attraktives Angebot zum vorzeitigen Ausscheiden aus der Fondsgesellschaft zu 115 % der Beteiligungssumme (ohne Agio) informiert und u.a. um Abstimmung zur Änderung des Gesellschaftsvertrags gebeten, die das Ausscheiden der Privatanleger gesellschaftsvertraglich ermöglichen würde. Durch Auflösung der Währungs-Swap-Vereinbarung im Juli 2012 konnte ein außerordentlicher Ertrag von EUR 13,75 Mio. erzielt werden. Insbesondere wegen dieses Ertrages konnte den Privatanlegern ein vorzeitiges Ausscheiden aus der Fondsgesellschaft zu attraktiven Konditionen angeboten werden.

Es konnte für alle ausscheidenden „Privatanleger“, also alle Anleger, die bis einschließlich Mai 2009 beigetreten sind, sowie für deren Rechtsnachfolger (im Falle von Übertragungen oder Erbfällen), ein Abfindungsbetrag in Höhe von 115 % der Beteiligungssumme verhandelt werden. Zum 21. November 2014 sind alle Privatanleger aus der Fondsgesellschaft ausgeschieden.

2. Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Vermögenslage

Das Vermögen der Gesellschaft bestand zum Bilanzstichtag im Wesentlichen aus den in Adelaide, Australien, gelegenen Büro- und Geschäftsgebäuden „ACCU Building“, „Santos Building“ und „IAG Building“ nebst Betriebs- und Geschäftsausstattung abzgl. planmäßiger Abschreibungen mit einem Gesamtwert von TEUR 86.674 sowie den Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von insgesamt TEUR 6.473. Darüber hinaus bestanden zum Bilanzstichtag sonstige Ausleihungen von TEUR 606.

Zum Bilanzstichtag standen dem Vermögen der Gesellschaft im Wesentlichen das Kapital in Höhe von TEUR 43.153, Verbindlichkeiten – im Wesentlichen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten – in Höhe von TEUR 47.270 sowie Rückstellungen von TEUR 1.998 gegenüber.

Finanzlage

Die Gesellschaft konnte bislang sämtliche Zahlungsverpflichtungen termingerecht erfüllen. Das zur Finanzierung der Fondsimmobilien bei der NAB aufgenommene Darlehen valutiert zum Abschlussstichtag mit TAUD 79.920 (TEUR 47.270). Die kreditvertraglich vereinbarte sog. Basis-Beleihungsgrenze von 56 % führt bei Überschreitung zu einer Erhöhung der Kreditmarge (Näheres siehe „Geschäftsentwicklung der SachsenFonds Australien III GmbH & Co. KG“). Die Basis-Beleihungsgrenze wurde bereits zum 30.06.2012 eingehalten, wodurch die Kreditmarge von 0,75 % p.a. auf die ursprünglich vereinbarten 0,65 % p.a. sank. Seit der kreditvertraglich vorgesehenen Neubewertung der Objekte im Dezember 2012 wurde die sog. Grenz-Beleihungsquote um 4,03 %-Punkte unterschritten, so dass die NAB seit diesem Zeitpunkt keine Verfügungsmacht über die Konten der Gesellschaft hat. Im Zeitraum Juli 2012 bis November 2012 wurden jedoch noch Sondertilgungen i.H.v. AUD 2,720 Mio. (EUR 2,204 Mio.) an die NAB geleistet.

Ertragslage

Die Gesellschaft erzielte im Geschäftsjahr 2013/2014 Umsatzerlöse in Höhe von insgesamt TEUR 12.807, die aus den vertraglich vereinbarten Mieterträgen resultieren. Den Zinserträgen (TEUR 98), die überwiegend aus einer Festgeldanlage resultieren, stehen insbesondere Zinsaufwendungen (TEUR 5.031), Abschreibungen (TEUR 4.075) und Aufwendungen für bezogene Leistungen (TEUR 2.808) gegenüber, wodurch die Gesellschaft ein negatives Ergebnis von TEUR 3.571 erwirtschaftet hat. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten im Wesentlichen Geschäftsbesorgungsvergütungen von TEUR 22 und Anlegerbetreuungsgebühren von TEUR 197.

3. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres

Im Mai 2014 wurde den Gesellschaftern eine außerordentliche Beschlussfassung zur Ermächtigung der Komplementärin zum Verkauf der Fondsimmobilien durch die Treuhandgesellschaft zugesandt. Dem Beschluss wurde mit 100 % der abgegebenen Stimmen zugestimmt.

Nach Durchführung der Verkaufskampagne durch den Makler in Australien und Vorabauswahl von potentiellen Käufern der Immobilien, wurde den Gesellschaftern im September 2014 eine weitere außerordentliche Beschlussfassung über den Verkauf der Fondsimmobilien zu einem Mindestverkaufspreis von AUD 173 Mio. vorgelegt. Dem Beschluss wurde ebenfalls mit 100 % der abgegebenen Stimmen zugestimmt.

Die Geschäftsführung konnte im Zuge von weiteren Verhandlungen einen Kaufpreis für das Immobilienportfolio erzielen, der über dem Mindestverkaufspreis lag. Am 20. September 2014 wurde dazu mit den ausgewählten Käufern der Fondsimmobilien, Primewest Funds Limited (Käufer des ACCU-Gebäudes für AUD 22 Mio.), sowie Lend Lease Real Estate Investments Limited (Käufer der Santos- und IAG-Gebäude sowie des Parkhauses für insgesamt AUD 153,2 Mio.) verbindliche Verträge unterzeichnet, die gewissen vertraglichen Konditionen unterlagen. Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung haben die Käufer zudem Anzahlungen in Höhe von 5 % des Kaufpreises auf ein von den Anwälten der Treuhandgesellschaft verwaltetes Treuhandkonto geleistet. Nach Erfüllung der Konditionen, fanden am 28. Oktober 2014 der Verkauf und die restliche Kaufpreiszahlung statt. Die Kaufpreise in Höhe von insgesamt AUD 175,2 Mio. (TEUR 120.520²) wurden von den Käufern auf das Konto der Treuhandgesellschaft bei der NAB gezahlt. Zeitgleich wurde das Darlehen mit der NAB über AUD 79.920.000 (TEUR 53.601, Stand nach Sondertilgungen bis November 2012) vollständig zurückgeführt. Die Gesellschaft hatte zudem mit der NAB eine Zinstausch-Vereinbarung mit einer Laufzeit bis zum 18. Dezember 2018 abgeschlossen, die zum 28.10.2014 ebenfalls aufgelöst und gezahlt wurde. Der negative Marktwert betrug zum Zeitpunkt der Auflösung am 28.10.2014 AUD -15.023.000 (TEUR 10.334³) (Marktwert zum 30.06.2014 TAUD -15.809 (TEUR 10.875)). Ein Teil des Kaufvertrags sieht den Einbehalt von 3,75 %, AUD 6,57 Mio. (TEUR 4.519), des Kaufpreises auf einem von den Rechtsvertretern der Treuhandgesellschaft verwaltetem Treuhandkonto bis 30.06.2015 vor. Dieser Einbehalt deckt eventuelle Garantieansprüche der Käufer gegenüber der Treuhandgesellschaft, die aufgrund eines vom Verkäufer (der Treuhandgesellschaft) begangenen Vertragsbruchs auftreten.

² Umgerechnet zum Stichtagskurs vom 30. Juni 2014
³ Umgerechnet zum Stichtagskurs vom 30. Juni 2014.