Bilanz: Hesse Newman Real Estate Nr. 7 GmbH & Co. KG – Prognosen nicht eingehalten

Die Geschäftsführung der Gesellschaft beurteilt die voraussichtliche Entwicklung der Gesellschaft überwiegend positiv. Die Bewirtschaftung des Objektes verläuft weitgehend planmäßig. Im Vergleich zur Prospektplanung ist die Steigung der Verbraucherpreise niedriger und so konnten die Mietanpassungen nicht in prospektierter Höhe vorgenommen werden. Aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus wurden und werden momentan die prospektierten Zinserträge nicht erreicht. Zudem liegen die nicht umlagefähigen Betriebskosten höher als prospektiert.

Um die Liquiditätsreserve der Gesellschaft stabil zu halten, ist es geplant, die Auszahlungen für die kommenden Jahre auf 4,75% zu reduzieren. Für das Geschäftsjahr 2016 wird ein auf das Kommanditkapital bezogener wirtschaftlicher Einnahmenüberschuss von rund 4,6% erwartet, der somit auf dem Niveau des Vorjahres liegen würde.

Zu tragen haben diese Dinge dann letztlich immer die Anleger, wer sonst?

Hesse Newman Real Estate Nr. 7 GmbH & Co. KG

Hamburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis 31.12.2015

Hesse Newman Real Estate Nr. 7 GmbH & Co. KG

(„Gesellschaft“)

I. Grundlagen der Gesellschaft

Persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) der Gesellschaft ist die Beteiligungsgesellschaft Hesse Newman Real Estate Nr. 7 mbH mit Sitz in Hamburg, eingetragen ins Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter der Registernummer HRB 116088.

Geschäftsführende Kommanditistin ist die Hesse Newman Immobilienmanagement GmbH mit Sitz in Hamburg, eingetragen ins Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter der Registernummer HRB 105000.

Gegenstand der Gesellschaft ist der Erwerb, die Bebauung, die Vermietung, die Verwaltung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten sowie die Veräußerung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten zum Zwecke der Vermögensverwaltung sowie unmittelbar diesem Geschäftszweck dienende und fördernde Geschäfte, einschließlich des Begründens und Haltens von Beteiligungen zu diesem Zweck.

Zum Bilanzstichtag waren Pflichteinlagen von Anlegern in Höhe von EUR 33,43 Mio. gezeichnet und vollständig eingezahlt.

Die Anlagestrategie wird durch den Erwerb, die Vermietung und spätere Veräußerung der in der Fuhlsbüttler Straße 387-401/ Hartzloh 25-27 in 22307 Hamburg belegenen Immobilie umgesetzt. Die Gesellschaft hat mit der HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH, Essen, am 20.12.2010 nebst Nachtrag 1 vom 01.07.2011 einen Kaufvertrag geschlossen. Der Kaufgegenstand umfasst ein Büro- und Geschäftshaus mit ca. 13.600 m2 Bürofläche, ca. 4.800 m² Ladenflächen und 199 vermietbaren Tiefgaragenstellplätzen. Die Übergabe des Objektes an die Gesellschaft erfolgte am 30.03.2013.

II. Wirtschaftsbericht

Hamburg

Der Standort Hamburg blickt mit Ablauf des Geschäftsjahres 2015 auf eine stabile wirtschaftliche Entwicklung zurück. Diese zuversichtliche Grundstimmung der Unternehmen spiegelt sich in der Hansestadt auch auf dem Immobilienmarkt wider, der seinen positiven Trend konsequent fortsetzt.

Mit einem Flächenumsatz von etwa 540.000 m² konnte der Umsatz um 3 % zum Vorjahr gesteigert werden. Im Jahr 2015 wurden insbesondere größere Flächen nachgefragt. Dies führte im Vergleich zu den Vorjahren zu einem überdurchschnittlichen Anteil von Flächen über 15.000 m². Infolgedessen ist der Leerstand wie bereits in den vergangenen Jahren weiter zurückgegangen. Lag dieser Ende 2011 noch bei 8 % und über 1 Mio. m², war zum Jahresende 2015 ein Leerstand von knapp 700.000 m² bzw. eine Quote von 5,2 % zu verzeichnen. Ein zusätzlicher Effekt ergab sich 2015 aus der Umwandlung von etwa 50.000 m² Büroflächen zu Flüchtlingsunterkünften; das Angebot an Büroflächen wurde entsprechend reduziert.

Während die Spitzenmiete in Hamburg mit 25,00 €/m²/Monat leicht gestiegen ist, blieb die Durchschnittsmiete mit 14,50 €/m²/Monat konstant auf ihrem hohen Niveau. Die gestiegene Spitzenmiete macht die Bereitschaft von Kunden deutlich, für Lage und entsprechende Ausstattungsqualität einen höheren Mietpreis in Hamburg zu akzeptieren.

Für 2016 gehen die Marktteilnehmer von einer stabilen Entwicklung des Vermietungsmarktes aus. Sie rechnen jedoch mit weniger Abschlüssen im oberen Größensegment, die 2015 erheblich zum Umsatz beigetragen haben. Dass bereits Ende 2015 über 60 % des Fertigstellungsvolumens 2016 vorvermietet war, zeigt die rege Nachfrage nach neuen Flächen. Großmann & Berger hält vor diesem Hintergrund einen weiteren Leerstandabbau für realistisch.

Die Fondsimmobilie im Stadtteil Barmbek

Die Miete der Büroflächen im Fondsobjekt lässt sich anhand der von Großmann & Berger veröffentlichen Daten für Hamburgs Teilmärkte einordnen. So werden in dem der Immobilie nächstliegendem Bürogebiet City Nord 9,00 bis 14,50 €/m²/Monat erzielt. Mit 14,02 €/m²/Monat für die Büroflächen liegt die Fondsimmobilie am oberen Rand der Preisspanne.

1. Geschäftsverlauf

Die Gesellschaft wurde im Jahr 2010 gegründet und am 15.12.2010 ins Handelsregister eingetragen. Am 09.08.2011 wurde der Verkaufsprospekt veröffentlicht. Es war geplant, EUR 33,39 Mio. Kommanditkapital bei Anlegern einzuwerben. Im Juni 2014 wurde der Fonds mit einem Kommanditkapital in Höhe von EUR 33,43 Mio. geschlossenen.

Zur teilweisen Finanzierung der Investition hat die Gesellschaft mit der COREALCREDIT BANK AG, Frankfurt am Main, am 04.03.2011 einen Vertrag über eine langfristige Fremdfinanzierung abgeschlossen. Der anfängliche Darlehensbetrag betrug EUR 33,50 Mio.

Das Fondsobjekt in der Fuhlsbüttler Straße im Hamburger Stadtteil Barmbek wurde an den Fonds Ende März 2013 übergeben. Es besteht aus zwei Gebäudeteilen, die im ersten Obergeschoss durch eine Brücke verbunden sind. Die Erdgeschossflächen werden hauptsächlich als Einzelhandels- und Gastronomieflächen genutzt. Sämtliche Obergeschossflächen sind Büroflächen.

Hauptmieter, mit einem Anteil von rund 71 Prozent der Sollmiete, ist die Hochtief Solutions AG, eine 100-prozentige Tochtergesellschaft der Hochtief AG, die sämtliche Büroflächen des Objektes, eine Ladenfläche im Erdgeschoss als Foyer, Lagerflächen und rund die Hälfte der TG-Stellplätze gemietet hat.

Mieter im Bereich Einzelhandel sind REWE Markt GmbH, Iwan Budnikowsky GmbH & Co. KG und denn‘s Biomarkt GmbH. Die Targobank AG & Co. KGaA betreibt im Objekt eine Bankfiliale. Die Mieter Miss Pepper Gastro GmbH, ACC Cuisine Concept GmbH und VIP Service GmbH (seit 03.06.2015) nutzen ihre Mietflächen als Restaurant.

Im Berichtsjahr 2015 gab es keine außergewöhnlichen Vorkommnisse. Die Gesellschaft betreibt keine originäre Forschungs- und Entwicklungsarbeit.

2. Lage

Die Gesellschaft weist eine solide Vermögens- Finanz- und Ertragslage auf. Die Lage des Unternehmens ist insgesamt gut.

a. Ertragslage

Die wesentlichen Ertragsquellen sind die Einnahmen aus den Mietverträgen. Das Ergebnis der Gesellschaft hängt entsprechend von der Vermietungssituation der Immobilie ab.

Im Berichtsjahr hat die Gesellschaft Erträge in Höhe von TEUR 5.104 bei Aufwendungen in Höhe von TEUR 4.626 erzielt. Das Jahresergebnis der Gesellschaft beträgt TEUR 478.

Die Aufwendungen sind neben den Zinsen und zinsähnlichen Aufwendungen zum Großteil Bewirtschaftungskosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung und Instandhaltung der Immobilie angefallen sind. Ferner sind sonstige betriebliche Aufwendungen, z.B. Abschluss- und Prüfungskosten, Geschäftsführungsvergütungen oder Buchführungskosten, angefallen.

b. Finanzlage

Die Finanzlage der Gesellschaft ist als solide zu bezeichnen.

Das Liquiditätsmanagement der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten stets innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen und Forderungen innerhalb der Zahlungsziele zu vereinnahmen.

Zum Bilanzstichtag sind Pflichteinlagen in Höhe von EUR 33,43 Mio. der bis zum 31. Dezember 2014 beigetretenen Kommanditisten inklusive Gründungskommanditisten gezeichnet und eingezahlt.

Zum Bilanzstichtag valutiert das langfristige Hypothekendarlehen planmäßig in Höhe von EUR 32,75 Mio. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten machen zum Bilanzstichtag 55,5% der Bilanzsumme aus.

c. Vermögenslage

Die Gesellschaft weist die Immobilie mit fortgeführten Anschaffungskosten in Höhe von EUR 53,90 Mio. aus. Daneben verfügt die Gesellschaft über Umlaufvermögen in Form der Girokontenguthaben, unfertigen Leistungen und sonstigen Vermögenswerte in Höhe von EUR 3.721.

3. Finanzielle Leistungsindikatoren

Für die interne Unternehmenssteuerung und um eine Vergleichbarkeit mit der Prospektprognose zu erreichen wird der „wirtschaftliche Einnahmenüberschuss“ berechnet. Vom handelsrechtlichen Ergebnis werden dafür im Wesentlichen die nicht zahlungswirksamen Aufwendungen und Erträge wie beispielsweise Abschreibungen auf Gebäude sowie die Auflösung der abgegrenzten Finanzierungsaufwendungen und die noch nicht dem Mieter in Rechnung gestellten umlagefähigen Betriebskosten des Jahres 2015 korrigiert. Weiterhin werden die geleisteten Tilgungen des Darlehens berücksichtigt. Diese Kennziffer belief sich im Berichtszeitraum 2015 auf TEUR 1.522 (Prospekt TEUR 1.945). Bezogen auf das Kommanditkapital ergibt sich ein Wert von 4,6% (Prospekt 5,8%).

Im Lagebericht 2014 wurde für den wirtschaftlichen Einnahmenüberschuss noch ein Wert von 5,1% prognostiziert. Im Geschäftsjahr 2015 wurden jedoch sowohl geringere Mieteinnahmen, als auch höhere Aufwendungen realisiert. Zusätzlich wurden durch die geänderte Verbuchung der umlagefähigen Betriebskosten und der zugehörigen Erlöse im Jahr 2015 sowohl der Eigentümeranteil für 2014 als auch für 2015 realisiert. Dabei handelt es sich um den Anteil der Betriebskosten, der aufgrund von Leerstand oder besonderen Regelungen im Mietvertrag nicht auf die Mieter umgelegt werden kann. Außerdem konnten die prognostizierten erhöhten Mieteinnahmen nicht realisiert werden, weil der Nachtrag zum Mietvertrag mit der HOCHTIEF Solutions AG aufgrund unterschiedlicher Auffassungen noch nicht abgeschlossen werden konnte.

Die wirtschaftliche Lage kann insgesamt als zufriedenstellend bezeichnet werden.

III. Nachtragsbericht

Umsatzsteuerkorrektur der Vorjahre und des Verkaufspreises

Die Fondsgesellschaft ist bei der umsatzsteuerlichen Behandlung des Kaufpreises davon ausgegangen, dass die Mietflächen des Mieters HOCHTIEF Solutions AG zu 100 % umsatzsteuerpflichtig genutzt werden. Nun liegt der Fondsgesellschaft eine Meldung des Mieters vor, dass rund 8 % der Flächen von Untermietern umsatzsteuerfrei genutzt werden. Deshalb war die Fondsgesellschaft nunmehr verpflichtet, eine Korrektur der in Anspruch genommenen Vorsteuerbeträge vorzunehmen und gegenüber dem Finanzamt zu erklären.

Der Verkäufer hat die Fondsgesellschaft aufgrund der Vereinbarungen im Kaufvertrag von diesem Schaden freizuhalten. Als Steuerschuldner ist die Gesellschaft gezwungen, die Umsatzsteuernachzahlung zunächst an das Finanzamt zu zahlen und sich den Betrag vom Verkäufer erstatten zu lassen. In Folge der dargelegten Umstände wurde zunächst auf die Ausführung der Auszahlungen an die Anleger verzichtet, damit der Gesellschaft eine ausreichende Liquidität für die Zahlungen an das Finanzamt zur Verfügung steht.

Zwischenzeitlich wurde der Schaden gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht. Der Verkäufer hat den Korrekturbetrag nicht innerhalb der durch die Bescheide des Finanzamtes gesetzten Fristen an die Fondsgesellschaft gezahlt. Die Fondsgesellschaft hat dann zusätzlich versucht, den Schadensersatz vom Mieter zu erhalten, um alle Möglichkeiten ausgeschöpft zu haben und die kostenintensive Klärung des Falls vor Gericht zu vermeiden. Da jedoch auch nach längeren Abstimmungsphasen mit und auch innerhalb der HOCHTIEF Konzernzentrale keine Einigung erzielt werden konnte, bereitet die Fondsgesellschaft jetzt neben den laufenden Gesprächen mit der Finanzverwaltung eine Klage vor. In der Ergebnisprognose für das Jahr 2016 sind für die rechtliche Beratung in diesem Fall Kosten in Höhe von rund T€ 58 berücksichtigt.

IV. Prognosebericht

Es sind keine wesentlichen Änderungen in der Geschäftspolitik geplant.

Die Geschäftsführung der Gesellschaft beurteilt die voraussichtliche Entwicklung der Gesellschaft überwiegend positiv. Die Bewirtschaftung des Objektes verläuft weitgehend planmäßig. Im Vergleich zur Prospektplanung ist die Steigung der Verbraucherpreise niedriger und so konnten die Mietanpassungen nicht in prospektierter Höhe vorgenommen werden. Aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus wurden und werden momentan die prospektierten Zinserträge nicht erreicht. Zudem liegen die nicht umlagefähigen Betriebskosten höher als prospektiert. Um die Liquiditätsreserve der Gesellschaft stabil zu halten, ist es geplant, die Auszahlungen für die kommenden Jahre auf 4,75% zu reduzieren.

Für das Geschäftsjahr 2016 wird ein auf das Kommanditkapital bezogener wirtschaftlicher Einnahmenüberschuss von rund 4,6% erwartet, der somit auf dem Niveau des Vorjahres liegen würde.

Die Gesellschaft wird voraussichtlich auch zukünftig in der Lage sein, ihren Zahlungsverpflichtungen fristgerecht nachzukommen.

V. Risiko- und Chancenbericht

Im Folgenden werden die mit der künftigen Entwicklung der Gesellschaft verbundenen bekannten und als wesentlich erachteten Risiken dargestellt. Die Reihenfolge der nachfolgend dargestellten Risiken stellt weder eine Aussage über deren Eintrittswahrscheinlichkeit noch über das Ausmaß ihrer potenziellen Auswirkungen dar.

1. Risikobericht

Vertragserfüllungsrisiko (Kontrahenten- bzw. Gegenparteirisiko)

Es besteht das Risiko, dass Vertragspartner der Gesellschaft aus unterschiedlichen Gründen ihren vertraglichen Pflichten nicht nachkommen oder bestehende Vertragsverhältnisse kündigen. Dies kann im Zusammenhang mit einer Vertragsdurchsetzung oder einer Auswechslung von Vertragspartnern mit entsprechenden Kostenrisiken verbunden sein.

Durch etwaige Haftungsbegrenzungen in Verträgen besteht das Risiko, dass sich die Gesellschaft im Schadensfall nicht uneingeschränkt schadlos halten kann.

Austrittsrisiko

Es besteht das Risiko, dass Anleger vor dem Ende der festen Laufzeit der Gesellschaft (31. Dezember 2025) unter besonderen Bedingungen aus der Gesellschaft ausscheiden. Es können dadurch (unerwartete) Zahlungsverpflichtungen entstehen.

Allgemeines Risiko aus Störungen der internationalen Kapitalmärkte

Es besteht das Risiko, dass sich die Auswirkungen von Störungen der internationalen Finanz- und Kapitalmärkte auf die Gesellschaft auswirken. Zudem kann sich die Inflationsrate unverhältnismäßig schnell erhöhen (extreme Inflation) oder das Währungssystem umgestellt werden.

Liquiditätsrisiko

Es ist möglich, dass unvorhergesehene Ausgaben der Gesellschaft die vorhandene Liquiditätsreserve verbrauchen oder bei größeren Kostenüberschreitungen die Liquiditätsreserve nicht ausreicht, um die Ausgaben zu decken.

Risiko aus Interessenkonflikten / Schlüsselpersonen

Die an der Gesellschaft maßgeblich beteiligten Vertragsparteien sind teilweise verbundene Unternehmen und unterliegen keinem Wettbewerbsverbot. Dadurch und auch durch personelle Verflechtungen können Interessenkonflikte entstehen, in denen die beteiligten Partner aufgrund eigener oder fremder Interessen schädliche Maßnahmen vornehmen oder notwendige Handlungen unterlassen und/oder die im Rahmen einer Entscheidungssituation zum Nachteil der Gesellschaft gelöst werden.

Marktrisiko / Wertentwicklung / Veräußerungsrisiko

Der wirtschaftliche Erfolg der Gesellschaft wird maßgeblich durch die Vermietungstätigkeit und die Wertentwicklung der Immobilie bestimmt. Die Wertentwicklung und der erzielbare Verkaufspreis sind von nicht vorhersehbaren markt- und objektspezifischen Entwicklungen sowie von gesamtwirtschaftlichen oder branchenspezifischen Einflüssen abhängig.

Das Mietflächenangebot der Immobilie richtet sich an ein bestimmtes Nachfrager-Segment. Nimmt die Nachfrage in diesem Teilsegment ab, kann dies zu Renditeeinbußen oder auch ungeplantem Leerstand führen.

Risiko aus der Investition in Grundbesitz/Versicherungsrisiko

Es besteht das Risiko des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung der Immobilie. Ferner haftet die Gesellschaft als Eigentümer der Immobilie für alle Gefahren, die aus der Immobilie resultieren, wie z.B. Verkehrssicherungspflichten. Es ist zudem nicht auszuschließen, dass sich nicht entdeckte Altlasten auf dem Grundstück befinden, für deren Beseitigung die Gesellschaft in Anspruch genommen wird. Es besteht das Risiko, dass ein Schaden (Sach- und/oder Personenschaden) auf ein nicht versicherbares oder nicht versichertes Schadensereignis entfällt oder Versicherungsleistungen in einem Schadensfall nicht in ausreichender Höhe erfolgen.

Risiko aus Bau und Fertigstellung der Immobilie

Für den Fall von Baumängeln besteht die Gefahr, dass der Verkäufer seinen Gewährleistungspflichten nicht nachkommt, dafür eingeräumte Sicherheiten oder Einbehalte in Bezug auf den Kaufpreis nicht ausreichen oder dass Mängel erst zu einem späteren Zeitpunkt, zum Beispiel nach Ablauf von Garantien oder Gewährleistungsfristen oder der Frist zur Auskehrung von Einbehalten in Bezug auf den Kaufpreis, erkannt werden.

Risiko aufgrund von Leerstand, Mietausfall und Mietentwicklung

Es besteht das Risiko, dass keine oder nur eine teilweise Vermietung erfolgt. Es ist nicht auszuschließen, dass einzelne Mieter ihren vertraglich vereinbarten Mietzins nicht oder nur zum Teil zahlen, gänzlich ausfallen oder andere wesentliche Pflichten aus dem Mietvertrag (z.B. Betriebs- oder Nutzungsbedingungen) verletzen. Ferner können Kosten für Schäden entstehen, die Mieter verursachen, sofern diese nicht versichert oder versicherbar sind oder nicht von Mietern ersetzt werden (müssen) bzw. ersetzt werden können oder die Schäden während der Dauer des Mietverhältnisses unerkannt bleiben oder Schadensersatzansprüche nicht durchsetzbar sind. Daraus ergibt sich das Risiko des Einnahmeausfalls sowie – bei Verletzung sonstiger Pflichten – der Verschlechterung der Attraktivität der Immobilie für andere Mieter.

Im Falle einer Beendigung von Mietverhältnissen besteht das Risiko, dass keine und/oder eine Anschlussvermietung nicht zu den geplanten Konditionen und/oder nur nach Vornahme kostenverursachender Maßnahmen (z.B. Umbau) gefunden wird und damit ungeplanter Leerstand entsteht. Eine nachhaltige Erzielung der geplanten Mieten kann nicht garantiert werden. Ebenso besteht das Risiko, dass bei einer Neuvermietung nur ein geringeres Mietniveau als zuvor erzielt werden kann. Mithin kann sich vorstehendes Risiko für den Fall verstärken, dass das beendete Mietverhältnis einen Großteil der vermietbaren Flächen betrifft.

Es besteht das Risiko, dass im Rahmen der Errichtung des Gebäudes und für den Erwerb des Grundstücks Vorsteuerbeträge abgezogen wurden, die aufgrund einer späteren ganzen oder teilweisen umsatzsteuerfreien Vermietung nach § 15a Abs. 1 UStG zu berichtigen sind. Außerdem kann sich bei einer teilweise umsatzsteuerfreien Vermietung ein sog. „Vorsteuer-Schaden“ aus der dann nur anteilig bestehenden Berechtigung ergeben, Vorsteuern geltend zu machen.

Risiko aus zusätzlichen Instandhaltungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten

Es besteht die Möglichkeit, dass während der Laufzeit der Beteiligung z.B. durch Umbau und/oder Renovierung bzw. Reparatur und Instandhaltung der Immobilie oder durch mit der Immobilie zusammenhängende Grundeigentümerpflichten unvorhergesehene Kosten entstehen.

Kreditrisiko durch Fremdfinanzierung der Investition

Aufgrund der langfristigen Zinsbindung besteht das Risiko, dass die Gesellschaft an einer für sie positiv verlaufenden allgemeinen Entwicklung der Zinsen auf dem Kapitalmarkt nicht partizipieren kann.

Zudem besteht das Risiko, dass sofern gegen vertragliche Pflichten des Darlehensvertrages verstoßen wird, der Darlehensgeber das Darlehen kündigt und den verbleibenden Betrag und weitere Kosten fällig stellt. Sollten diese Darlehensschulden nicht beglichen werden, besteht das Risiko, dass die finanzierende Bank die bestellten Sicherheiten verwertet. Auch ist die Bank berechtigt, eine Verstärkung der Sicherheiten zu verlangen, insbesondere wenn sich die wirtschaftlichen Verhältnisse der Gesellschaft verschlechtern oder sich vorhandene Sicherheiten wertmäßig verändern.

2. Chancenbericht

Anlageziel der Gesellschaft ist es, vom Standort der Immobilie im Zusammenhang mit deren Nutzungszweck zu profitieren sowie eine marktgerechte Rendite zu erwirtschaften. Durch die Veräußerung der Immobilie sollen die Anleger ihr eingezahltes Kapital zurückerhalten bzw. gegebenenfalls an einem Veräußerungsgewinn partizipieren.

3. Gesamtaussage

Vor dem Hintergrund des bisher weitgehend planmäßigen Verlaufs der Gesellschaft der nahezu 100%-igen Vermietung und des insgesamt positiven Marktumfelds ist die Gesellschaft für die Bewältigung der künftigen Risiken aus Sicht der Geschäftsführung gut ausgestattet. Risiken, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten, sind derzeit nicht erkennbar.

VI. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Die Gesellschaft ist über die verzinsliche Anlage der vorhandenen Liquidität hinaus nicht berechtigt, in Finanzinstrumente zu investieren. Entsprechend bestehen im Zusammenhang mit der Verwendung von Finanzinstrumenten keine Risiken.

Ziel des Liquiditäts- und Risikomanagements der Gesellschaft ist die Sicherung des Unternehmenserfolgs gegen finanzielle Risiken jeglicher Art. Beim Management der Finanzpositionen verfolgt das Unternehmen eine konservative Risikopolitik.

Zur Absicherung gegen das Liquiditätsrisiko wird ein Liquiditätsplan erstellt, der einen Überblick über die Geldaus- und -eingänge vermittelt.

VIII. Bericht über gezahlte Vergütungen

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2015 keine Mitarbeiter beschäftigt; die Gesamtsumme der im Geschäftsjahr 2015 von der Gesellschaft an ihre Mitarbeiter gezahlten Vergütungen betrug folglich EUR 0. An Gründungsgesellschafter oder diesen nahe stehende Personen wurden im Geschäftsjahr folgende fixe Vergütungen (netto) gezahlt:

Beteiligungsgesellschaft Hesse Newman Real Estate Nr. 7 mbH	Haftungsvergütung	1.082,44
Hesse Newman Immobilienmanagement GmbH	Geschäftsführungsvergütung	10.824,32
Hamburg Asset Management HAM Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH	Laufende Verwaltung	99.686,48
TGH Treuhandgesellschaft Hamburg mbH	Treuhandvergütung	10.612,08
Summe		122.205,32
Alle Beträge in Euro

Besondere Gewinnbeteiligungen sind gemäß Gesellschaftsvertrag nicht vorgesehen und wurden im Geschäftsjahr auch nicht gewährt.

IX. Bericht über Zweigniederlassungen

Zweigniederlassungen werden von der Gesellschaft nicht unterhalten.

Bilanz

Aktiva

	31.12.2015 EUR	31.12.2014 EUR
A. Anlagevermögen	53.908.817,87	54.923.899,47
I. Sachanlagen	53.908.817,87	54.923.899,47
B. Umlaufvermögen	3.719.600,29	4.476.855,73
I. Vorräte	0,00	757.966,45
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	1.629.626,26	1.395.828,60
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	2.089.974,03	2.323.060,68
C. Rechnungsabgrenzungsposten	1.329.250,68	1.597.157,07
Bilanzsumme, Summe Aktiva	58.957.668,84	60.997.912,27
Passiva
	31.12.2015 EUR	31.12.2014 EUR
A. Eigenkapital	25.698.903,07	25.219.539,58
I. Kapitalanteile	24.027.627,43	23.548.263,94
1. Kapitalanteile der Kommanditisten	24.027.627,43	23.548.263,94
II. Rücklagen	1.671.275,64	1.671.275,64
B. Rückstellungen	26.303,00	23.399,34
C. Verbindlichkeiten	33.232.462,77	35.754.973,35
davon mit Restlaufzeit bis 1 Jahr	737.462,77	3.008.723,35
Bilanzsumme, Summe Passiva	58.957.668,84	60.997.912,27

Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2015 – 31.12.2015 EUR	1.1.2014 – 31.12.2014 EUR
1. Rohergebnis	3.629.827,70	3.667.889,25
2. Abschreibungen	1.058.298,99	1.057.381,83
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	1.058.298,99	1.057.381,83
3. sonstige betriebliche Aufwendungen	261.426,64	706.290,62
4. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	31.016,14	43.922,98
5. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	1.681.446,06	1.748.709,18
davon an verbundene Unternehmen	0,00	27.411,74
6. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	659.672,15	199.430,60
7. sonstige Steuern	182.014,24	182.014,24
8. Jahresüberschuss	477.657,91	17.416,36

Anhang

Hesse Newman Real Estate Nr. 7 GmbH & Co. KG, Hamburg

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Bei der Hesse Newman Real Estate Nr. 7 GmbH & Co. KG handelt es sich um eine kleine Personenhandelsgesellschaft i.S.v. § 264a i.V.m. § 267 HGB. Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB aufgestellt.

Bei der Aufstellung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet.

Die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung wurden nach den Gliederungsschemata für große Kapitalgesellschaften aufgestellt. Die Erleichterungen für kleine Kapitalgesellschaften wurden bei der Aufstellung des Jahresabschlusses teilweise in Anspruch genommen.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Das Anlagevermögen ist zu Anschaffungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Für das Gebäude wurde eine Nutzungsdauer von 50 Jahren zugrunde gelegt. Die Nutzungsdauer der Außenanlagen wurde auf 19 Jahre festgelegt. Es wird jeweils die lineare Abschreibungsmethode angewandt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt.

Das Eigenkapital wird gem. § 264c Absatz 2 HGB dargestellt.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Die Bewertung erfolgte auf Basis einer vernünftigen kaufmännischen Beurteilung. Da es sich um kurzfristige Rückstellungen handelt, erfolgte weder eine Abzinsung noch eine Berücksichtigung künftiger Kostensteigerungen.

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Im Berichtsjahr wird das Eigenkapital erstmalig zusammengefasst dargestellt. Zur besseren Vergleichbarkeit wurde der Vorjahresausweis entsprechend angepasst.

Weiterhin werden die Betriebskostenvorauszahlungen im Berichtsjahr als Umsatzerlöse ausgewiesen. In den Vorjahren wurden diese zunächst als erhaltene Anzahlungen passiviert und mit erfolgter Betriebskostenabrechnung als Umsatzerlöse erfasst. In den Vorjahren wurden die jeweils voraussichtlich auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten als unfertige Leistungen ausgewiesen. Im Berichtsjahr wird der Differenzbetrag von voraussichtlich umlegbaren Betriebskosten und erhaltenen Vorauszahlungen als antizipative Forderung unter sonstigen Vermögensgegenständen bilanziert.

III. Angaben zur Bilanz

AKTIVA

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel dargestellt.

Die Gesellschaft hat am 20. Dezember 2010 einen Kaufvertrag über den Erwerb eines Grundstücks einschließlich der darauf befindlichen Gebäude in Hamburg – Barmbek unterzeichnet. Der Eigentumsübergang erfolgte zum 30. März 2012.

Sonstige Vermögensgegenstände	EUR 1.411.007,70
	(EUR 1.366.069,67)

Allianz Index Select – Depotanlage	EUR 1.262.772,50
Umsatzsteuer 2013 und 2014	EUR 80.817,60
Vorläufige Nebenkostenabrechnung 2015	EUR 35.764,22
Anteilige Zinsen Allianz Index Select	EUR 16.836,97
Vorsteuer im Folgejahr abziehbar	EUR 6.140,10
Treuhandkonto	EUR 4.999,54
Zinsabgrenzung Grenke Bank	EUR 2.231,25
Debitorische Kreditoren	EUR 1.445,52
	EUR 1.411.007,70

Rechnungsabgrenzungsposten	EUR 1.329.250,68
	(EUR 1.597.157,07)

COREALCREDIT Bank AG, Frankfurt/Main

Disagio	EUR 1.675.000,00
Auflösung 2012 – 2015	EUR -697.915,00	EUR 977.085,00

COREALCREDIT Bank AG, Frankfurt/Main

Kreditbearbeitungsgebühren	EUR 501.250,00
Auflösung 2012 – 2015	EUR -231.075,88	EUR 270.174,12

COREALCREDIT Bank AG, Frankfurt/Main

ZusageproAuflösung 2012 – 2015vision	EUR 102.565,85
	EUR -42.735,75	EUR 59.830,10

Allianz Lebensversicherungs AG, Berlin

Bearbeitungsgebühr IndexSelect	EUR 28.750,00
Auflösung 2014 – 2015	EUR -22.161,46	EUR 22.161,46
	EUR 1.329.250,68

PASSIVA

Kapitalanteile der Kommanditisten	EUR 24.027.627,43
	(EUR 23.548.263,94)

Persönlich haftende Gesellschafterin ist die Beteiligungsgesellschaft Hesse Newman Real Estate Nr. 7 mbH, Hamburg. Sie hält keinen Kapitalanteil und ist am Vermögen der Hesse Newman Real Estate Nr. 7 GmbH & Co. KG nicht beteiligt.

Die Kapitalanteile der Kommanditisten setzen sich wie folgt zusammen:

1. Kommanditkapital – Kapitalkonto I und II	EUR 33.425.512,74
2. Gewinn- und Verlustanteile – Kapitalkonto IV	EUR -6.260.030,86
3. Entnahme Kommanditisten – Kapitalkonto V	EUR -3.137.854,45
	EUR 24.027.627,43

Zu 2:

Die Gewinn- und Verlustanteile haben sich wie folgt entwickelt:

Stand am 01. Januar 2015	EUR -6.737.688,77
Jahresüberschuss 2015	EUR 477.657,91
Stand am 31. Dezember 2015	EUR -6.260.030,86

Zu 3:

Die Entnahmen Kommanditisten haben sich wie folgt entwickelt:

Stand am 01. Januar 2015	EUR -3.139.560,03
Entnahme	EUR 3.620,09
Kapitalertragssteuer incl. SolZ 2015	EUR -1.914,51
Stand am 31. Dezember 2015	EUR -3.137.854,45

Kapitalrücklage	EUR 1.671.275,64
	(EUR 1.671.275,64)

Die Rücklagen (Kapitalkonto III) beinhalten das eingezahlte Agio. Das Agio beträgt 5% vom Kommanditkapital (Kapitalkonto I+II).

Sonstige Rückstellungen	EUR 26.303,00
	(EUR 23.399,34)

Jahresabschlussprüfung 2014 und 2015	EUR 10.500,00
Rechtsanwalt	EUR 6.000,00
Geschäftsbericht	EUR 4.000,00
Steuererklärungen 2014 und 2015	EUR 3.979,00
Gewährleistungsmanagement	EUR 1.624,00
Veröffentlichung Jahresabschluss	EUR 200,00
	EUR 26.303,00

Die Verbindlichkeiten ergeben sich aus folgender Aufstellung. Die entsprechenden Vorjahresbeträge sind in Klammern angegeben:

		davon mit einer Restlaufzeit
	Insgesamt EUR	unter 1 Jahr EUR	1 bis 5 Jahre EUR	über 5 Jahre EUR
Verbindlichkeiten
1. gegenüber Kreditinstituten	32.746.252,55	251.252,55	1.005.000,00	31.490.000,00
(i.Vj. TEUR	32.997	251	1.005	31.741)
2 Erhaltene Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
(i.Vj. TEUR	570	570	0	0)
3 aus Lieferungen und Leistungen	315.871,82	315.871,82	0,00	0,00
(i.Vj. TEUR	295	295	0	0)
4 gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhätnis besteht	0,00	0,00	0,00	0,00
(i.Vj. TEUR	6	6	0	0)
5 gegenüber Gesellschaftern	4.458,76	4.458,76	0,00	0,00
(i.Vj. TEUR	1.815	1.815	0	0)
6. sonstige Verbindlichkeiten	165.879,64	165.879,64	0,00	0,0
(i.Vj. TEUR	72	72	0	0)
	33.232.462,77	737.462,77	1.005.000,00	31.490.000,00
(i.Vj. TEUR	35.755	3.009	1.005	31.741)

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	EUR 32.746.252,55
	(EUR 32.997.500,00)

pbb Deutsche Pfandbriefbank, München	EUR 32.746.250,00
HypoVereinsbank, München	EUR 2,55
	EUR 32.746.252,55

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bestehen gegenüber der pbb Deutsche Pfandbriefbank, München. Als Sicherheit wurde eine Grundschuld im Grundbuch Hamburg-Barmbek eingetragen. Darüber hinaus wurden Guthabenkonten verpfändet und Forderungen abgetreten.

Verbinlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	EUR 315.871,82
	(EUR 294.864,72)

Diverse Lieferanten/Dienstleister	EUR 159.471,77
Hochtief Kaufpreis	EUR 156.400,05
	EUR 315.871,82

Verbinlichkeiten
Gegenüber Gesellschafter	EUR 4.458,76
	(EUR 1.814.984,54)

Ausschüttung 2014 (Rest)

EUR 4.458,76

Sonstige Verbindlichkeiten	EUR 165.879,64
	(EUR 71.850,11)

Mietgarantie	EUR 76.833,53
Umsatzsteuer 2015	EUR 66.209,91
Kaution Mieter	EUR 18.300,40
Kreditorische Debitoren	EUR 4.535,80
	EUR 165.879,64

IV. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse setzten sich wie folgt zusammen:

Mieteinnahmen	EUR 3.536.460,89
Nebenkosten	EUR 751.532,62
Nebenkosten Vorjahre	EUR 735.064,89
Verwalterpauschale	EUR 434,95
	EUR 5.023.493,35

Die Mieteinnahmen betreffen den Zeitraum vom 01.01.2015 – 31.12.2015.

Die sonstige betriebliche Erträge setzten sich wie folgt zusammen:

Vorläufige Nebenkosten 2015	EUR 30.273,41
Erträge Auflösung von Rückstellungen	EUR 8.290,59
Kostenerstattungen/Weiterbelastungen	EUR 8.202,38
Versicherungsentschädigungen	EUR 2.493,75
	EUR 49.260,13

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Verwalterkosten HAM	EUR 99.686,48
Versicherung	EUR 59.267,50
Rechts- und Beratungskosten	EUR 33.532,50
Fondsverwaltung und -kontrolle	EUR 20.582,00
Geschäftsführungsvergütung	EUR 10.824,32
Treuhandgebühr	EUR 10.612,08
Nicht abziehbare Vorsteuer	EUR 9.003,20
Abschlusskosten	EUR 8.750,00
Geschäfts- und Zwischenbericht	EUR 4.000,00
Nebenkosten Geldverkehr	EUR 1.634,15
Druck & Gestaltung	EUR 1.432,20
Haftungsvergütung	EUR 1.082,44
Beiträge	EUR 493,50
Porto	EUR 289,68
Veröffentlichungskosten	EUR 200,00
Sonstiges	EUR 36,59
	EUR 261.426,64

V. Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse

Am Bilanzstichtag bestanden keine weiteren in der Bilanz zu vermerkenden oder im Anhang anzugebenden bzw. aus der Bilanz oder dem Anhang nicht ersichtlichen Haftungsverhältnisse.

Geschäftsführung

Der Geschäftsführung der Komplementärin Beteiligungsgesellschaft Hesse Newman Real Estate Nr. 7 mbH, Hamburg, gehört an:

Herr Uli Bräuninger, Kaufmann, Hamburg, einzelvertretungsberechtigt, bis 09.12.2015

Herr Andreas Freier, Kaufmann, Hamburg, einzelvertretungsberechtigt

Herr Florian Wagner, Kaufmann, Hamburg, einzelvertretungsberechtigt

Die Komplementärin ist mit einem Stammkapital von EUR 25.000,00 ausgestattet.

Anlagespiegel

Anlagenspiegel zum 31. Dezember 2015

der Hesse Newman Real Estate Nr. 7 GmbH & Co. KG,, Hamburg

	Anschaffungs- und Herstellungskosten					Buchwerte		Abschrei-
	Stand 01.01.2015	Zugänge	Abgänge	Stand 31.12.2015	Abschreibungen (kumuliert) 31.12.2015	Stand 31.12.2015	Stand 31.12.2014	bungen 2015
	1	2	3	4	5	6	7	8
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke und Bauten	57.819.288,76	43.217,39	0,00	57.862.506,15	3.953.688,28	53.908.817,87	54.923.899,47	1.058.298,99
Gesamtsumme	57.819.288,76	43.217,39	0,00	57.862.506,15	3.953.688,28	53.908.817,87	54.923.899,47	1.058.298,99

Angabe der Ausleihungen, Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

1.1.2015 – 31.12.2015

Der Betrag der Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern beträgt 4.458,76 EUR.

1.1.2014 – 31.12.2014

Der Betrag der Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern beträgt 1.814.984,54 EUR.

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde zur Wahrung der gesetzlich vorgeschriebenen Offenlegungsfrist vor der Feststellung offengelegt.

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Hesse Newman Real Estate Nr. 7 GmbH & Co. KG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Prüfung umfasst auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter

Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des Vermögensanlagengesetzes (VermAnlG) und der ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Darüber hinaus liegt die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter.

Verantwortung des Abschlussprüfers

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 25 VermAnlG i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und den Lagebericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt.

Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten gemäß § 25 Abs. 3 VermAnlG haben wir auf Basis einer Prüfung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Prüfungsurteil

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ist die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß erfolgt. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.